Mesures de réaménagement urbain en vertu de la loi spéciale sur le développement urbain
Le réaménagement urbain comme instrument de rénovation urbaine
Rénovation urbaine êtresignifie que préservation, amélioration, transformation et développement ultérieur des structures des bâtiments tout en améliorant leur fonctionnalité. Une distinction est faite entre la rénovation urbaine dans des zones définies et la modernisation ou la réparation de bâtiments liés à la propriété. La rénovation urbaine liée à l'instrument d'une mesure de réaménagement urbain conformément à l'article 136 du code de la construction (BauGB) a toujours lieu dans une zone clairement définie - la zone de réaménagement. La désignation de zones de réaménagement s'applique généralement au réaménagement des centres-villes historiques (par exemple, la "vieille ville"), des quartiers structurellement spéciaux (par exemple, la "Karl-Liebknecht-Strasse") ou des zones de protection des monuments urbains (par exemple, la "Sophienstrasse").
Les objectifs du réaménagement urbain diffèrent selon le type de zone à réaménager.
Points focaux des objectifs de redéveloppement
- Élimination des déficiences de l'urbanisme (par exemple, rues non rénovées)
- Préservation et réaménagement des structures des bâtiments
- Amélioration des conditions de vie et de travail (par exemple, création d'espaces verts)
- Amélioration de la fonctionnalité d'une zone (par exemple, construction d'aires de jeux)
Existence de conditions urbaines déplorables comme condition préalable
Une condition préalable à la mise en œuvre d'une mesure de réaménagement urbain est l'existence de conditions urbaines déplorables dans la zone concernée, qui sont enregistrées et évaluées au cours des enquêtes préparatoires. Le besoin de réaménagement est calculé sur cette base. La définition officielle d'une zone de réaménagement et les objectifs de réaménagement associés sont déterminés par une résolution (statuts de réaménagement). À titre d'information, tous les propriétaires reçoivent une note de réaménagement dans le registre foncier, qui est automatiquement supprimée après l'annulation de la zone de réaménagement. La note de réaménagement indique que les règlements spéciaux d'approbation de réaménagement des §§ 144, 145 BauGB s'appliquent. Le propriétaire n'encourt aucun frais suite à l'avis de réaménagement.
Résolution des objectifs de redéveloppement
Les premiers objectifs de réaménagement sont décidés avec le statut de réaménagement et peuvent être précisés ultérieurement dans un plan-cadre.
Avec la désignation officielle des zones de réaménagement, l'inclusion dans un programme de financement du développement urbain conformément aux directives de financement du développement urbain de Thuringe (ThStBauFR) et donc l'utilisation de fonds pour la mise en œuvre du réaménagement du développement urbain est possible.
Utilisation des fonds de développement urbain
Afin de réaliser la mesure de réaménagement urbain et d'atteindre les objectifs de réaménagement, l'utilisation des fonds de développement urbain conformément à l'article 164 a BauGB est nécessaire. Si les subventions sont fournies par des fonds fédéraux et étatiques, la ville d'Iéna doit fournir la part municipale correspondante (part de co-performance) dans le cadre du budget municipal.
Informations pour les propriétaires
Obligation d'information (§ 138 BauGB)
Tous les propriétaires de la zone de réaménagement sont tenus, conformément à l'article 138 du BauGB (code allemand de la construction), de fournir à la ville d'Iéna ou à ses agents des informations sur les faits dont la connaissance est nécessaire à la mise en œuvre de la mesure de réaménagement. Les données personnelles ne seront utilisées qu'aux fins du réaménagement et seront automatiquement supprimées lorsque la zone de réaménagement aura été supprimée.
Projets et opérations juridiques nécessitant une approbation (§§ 144, 145 BauGB)
Exigence d'approbation
Dans une zone de réaménagement officiellement définie, les transactions et procédures suivantes nécessitent l'approbation écrite de la ville de Jena (approbation du réaménagement) :
- Vente d'un bien immobilier ainsi que la création et la vente d'un droit de superficie héréditaire,
- Les mesures de construction, c'est-à-dire l'édification, la modification et la démolition de bâtiments,
- les changements d'affectation du bâtiment ou de la propriété et les installations publicitaires,
- les mesures de revalorisation (modernisation) et autres mesures essentielles, même si elles ne sont pas ne sont pas soumis à l'approbation, au consentement ou à la notification en vertu des règlements de construction,
- les relations contractuelles relevant du droit des obligations concernant l'utilisation du bien, du bâtiment un terrain, un bâtiment, une partie d'un bâtiment pour une période déterminée de plus d'un an, par ex. Les contrats de location commerciale, mais pas les contrats de location résidentielle à durée indéterminée,
- l'encombrement du terrain par des hypothèques, des charges foncières, des servitudes, des servitudes personnelles limitées, des droits d'usufruit ou des droits de premier refus,
- la création, la modification ou l'annulation d'un droit de superficie,
- la division du territoire.
Conditions d'application
Pour l'approbation, une demandedistincte doit être soumise à l'équipe de réaménagement urbain pour la délivrance d'un permis de réaménagement (permis de réaménagement). Dans le cadre de cette procédure d'approbation, on examine si le projet demandé entrave la mise en œuvre de la mesure de réaménagementou s'il est en contradiction avec les objectifs de réaménagement et les mesures prévues (§ 145, alinéa 2 BauGB).
En règle générale, l'approbation est accordée dans un délai d'un mois si le projet ne rend pas la mise en œuvre du réaménagement impossible, substantiellement plus difficile ou ne contredit pas les objectifs et les buts du réaménagement (§ 145 BauGB). Si, en outre, un permis de construire est requis pour le projet conformément aux §§ 59 ff. Code de la construction de Thuringe (ThürBO), la période d'approbation en vertu de la loi sur le réaménagement est portée à 2 mois. Le délai de traitement ne commence qu'à partir du moment où tous les documents requis pour l'examen ont été reçus et peut également être prolongé de 3 mois maximum dans des cas justifiés.
Examen du prix d'achat (article 153 (2) BauGB)
La révision du prix d'achat comme protection contre la spéculation foncière
Dans le cas de la vente légale d'un terrain ainsi que dans le cas de la création ou de la vente d'un droit de construction héréditaire, il ne peut être convenu d'un prix d'achat plus élevé que celui qui serait obtenu pour le terrain conformément à l'article 153, paragraphes 1 et 2, du BauGB (c'est-à-dire sans tenir compte d'une plus-value liée au réaménagement). En cas de vente d'un terrain ou d'un immeuble en copropriété, le prix d'achat convenu contractuellement est donc également examiné dans le cadre de la procédure d'approbation prévue par la loi sur le réaménagement.
Le contrôle du prix d'achat sert à éviter la spéculation foncière due à la plus-value liée au réaménagement et à protéger l'acheteur contre des prix fonciers excessifs. La base de ce calcul est la valeur foncière standard officielle.
Montants compensatoires (§ 154 BauGB)
Obligations des propriétaires dans la zone de réaménagement
Les propriétaires d'une propriété ou d'un condominium à l'intérieur d'une zone de réaménagement officiellement définie sont obligés de verser un montant compensatoire à la ville de Jena après l'achèvement du réaménagement pour financer le réaménagement de manière proportionnelle. Le montant de l'indemnisation est calculé à partir de la taille de la propriété et de la valeur de l'augmentation de la valeur du terrain liée au réaménagement. Il correspond donc à la différence entre la "valeur initiale" et la "valeur finale". La valeur initiale est la valeur du terrain qui se serait développée sans le réaménagement de la zone. La valeur finale, quant à elle, contient l'augmentation de la valeur du terrain qui résulte de la mesure de réaménagement. Le montant de l'augmentation de la valeur du terrain due au réaménagement est déterminé par le comité d'experts indépendants pour la valeur du terrain.
Paiement du montant du règlement
En règle générale, le montant de l'indemnisation n'est payable qu'après l'achèvement du réaménagement et est dû un mois après la réception de l'avis. Toutefois, un remboursement anticipé du montant de l'indemnité est également possible sur demande. Vous trouverez de plus amples informations sur le sujet des montants decompensation dans le portail de service.
Après l'achèvement de la mesure de réaménagement, les statuts de réaménagement sont officiellement annulés conformément au § 162 BauGB et la note de réaménagement est supprimée du registre foncier. Les propriétaires peuvent demander la libération anticipée de leur propriété de la zone de réaménagement conformément au § 163 BauGB. Cette demande est accordée lorsque les objectifs et les buts du réaménagement pour la propriété et le bâtiment ont été atteints.
Subventions et amortissement fiscal accru (§§ 7h, 10f et 11a EStG)
Des subventions pour divers projets sont possibles
Les propriétaires peuvent demander des subventions à la ville de Jena pour certains projets. En outre, dans une zone de réaménagement, certains coûts de production et d'acquisition ainsi que les dépenses d'entretien des bâtiments sont déductibles fiscalement.
La condition préalable à l'octroi de subventions et à la demande d'avantages fiscaux par les propriétaires est la conclusion d'un contrat de modernisation et de réparation entre la ville d'Iéna et le propriétaire avant le début de la construction.
Des informations complètes sur lecertificat fiscal conformément à la loi sur le réaménagement peuvent être trouvés dans le portail de service.