Allgemeine Informationen: Immobilienverkauf

Öffentliche Ausschreibung

Um allen Interessierten die Chance einzuräumen, von der Verkaufsabsicht zu erfahren, werden die zu veräußernden bebauten und unbebauten Grundstücke in der Regel öffentlich ausgeschrieben, es sei denn, in begründeten Ausnahmefällen (z.B. Überlassung von Grundstücken zur Erfüllung von Gemeindeaufgaben oder Verkauf von Splitterflächen an Nachbareigentümer) kann darauf verzichtet werden. Die Ausschreibung erfolgt im amtsblatt der Stadt Jena und auf der Internetseite www.kij.de, meist auch auf Immobilienportalen wie www.immowelt.de oder in den örtlichen Tageszeitungen.

Wertermittlung, Verkauf zum Höchstgebot

§ 67 der Thüringer Gemeinde- und Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung – ThürKO) schreibt vor, dass Kommunen – und damit auch KIJ – Vermögensgegenstände (wozu auch Immobilien zählen) grundsätzlich nur zu ihrem vollen Wert veräußern dürfen. Anhaltspunkte für den Wert einer Immobilie können Auskünfte aus der Bodenrichtwertkarte oder ein Verkehrswertgutachten sein. Der aktuelle Wert, den eine Immobilie am Markt hat, ergibt sich durch die Gebote der Interessenten im Wege der öffentlichen Ausschreibung. Daher muss das Grundstück in der Regel an denjenigen verkauft werden, der das höchste Gebot abgibt.

Vom Grundsatz des Verkaufes zum vollen Wert sind Ausnahmen im besonderen öffentlichen Interesse zulässig. Dies gilt insbesondere für Veräußerungen zur Förderung sozialer Einrichtungen, des sozialen Wohnungsbaus, der Gewerbeansiedlung und ihrer Erweiterung und der Bildung privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten.

Grundstücksvergabe unter sozialen Gesichtspunkten

Zur Förderung der Bildung privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten hat der Stadtrat der Stadt Jena am 15.12.2022 eine Richtlinie über die kriterienbasierte Vergabe städtischer Eigenheim-Grundstücke (Beschluss-Nr. 22/1740-BV, veröffentlicht im amtsblatt der Stadt Jena 5/23 am 2.2.2023) beschlossen.

Ziel der vom Stadtrat am 15.12.2022 beschlossenen Eigenheim-Vergaberichtlinie ist ein ausgewogenes, faires und nachvollziehbares Vergabeverfahren, welches die gesamte Bandbreite an möglichen Bewerberhaushalten abdeckt und niemanden benachteiligt.

Dazu werden die zur Verfügung stehenden Grundstücke in drei verschiedene Kategorien aufgeteilt, wobei folgende Vergaberegelungen gelten:

Vergabekategorie 1

• Grundstücksverkauf zum Festpreis, Kaufpreisreduzierung von 2.500 € je Kind unter 16 Jahren
• Zugangsvoraussetzungen für Bewerber (Einkommens- und Vermögensgrenzen)
• Bewerberauswahl gemäß kriterienbasiertem Scoringverfahren
• Selbstnutzungsverpflichtung

Vergabekategorie 2

• Grundstücksverkauf zum Festpreis
• Bewerberauswahl gemäß kriterienbasiertem Scoringverfahren
• Selbstnutzungsverpflichtung

Vergabekategorie 3

• Grundstücksverkauf zum Höchstgebot

Erwirbt ein Bewerber unter Anwendung der Kriterienvergabe-Richtlinie ein Grundstück, enthält der Grundstückskaufvertrag Wiederkaufsrechte und Vertragsstrafen zur Missbrauchs-Vermeidung.

Makler- und Bauträgerfreiheit

Die Grundstücksangebote sind bauträgerfrei. Die Stadt bedient sich keiner Makler, somit fallen hierfür keine Kosten an.

Informationen zum Zustand von Baugrundstücken

Die Stadt Jena stellt sicher, dass die zu verkaufenden Grundstücke, soweit sie als „Baugrundstück“ ausgeschrieben werden, tatsächlich entsprechend den öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaubar sind. Nähere Angaben hierzu finden Sie in den jeweiligen Ausschreibungstexten. Zudem erhält der Interessent Informationen über den Katasterstatus (muss noch trennvermessen werden?). Meist hat KIJ über den Zustand des Baugrundes bereits ein Gutachten erstellen lassen, das der Käufer einsehen kann. Ist dies nicht der Fall, kann der Käufer mittels Vollmacht noch vor Vertragsabschluss auf seine Kosten selbst ein Baugrundgutachten erstellen lassen. Pläne sämtlicher den Versorgungsunternehmen bekannter Leitungsverläufe werden dem Käufer ebenfalls zur Verfügung gestellt.

Besondere Bedingungen

Mit Abschluss eines Grundstückskaufvertrages sollen oft bestimmte kommunale Interessen abgesichert werden. Hierauf wird bereits in der jeweiligen Ausschreibung hingewiesen. Dies könnte z.B. sein:

• eine Verpflichtung zur zeitnahen Bebauung
• eine Verpflichtung zur Wohn-Selbstnutzung für einen bestimmten Zeitraum
• die Installation einer gebäudeintegrierten Solaranlage (Photovoltaik-, Solarthermie- oder Hybridanlage) gemäß Stadtratsbeschluss 22/1355-BV vom 27.4.2022 "Solarvorrang in Jena"
• die Umsetzung naturschutzrechtlicher Auflagen
• ein allgemeines Vorkaufsrecht der Stadt Jena im Weiterverkaufsfall
• Vertragsstrafen sowie Wiederkaufsrechte der Stadt Jena im Fall des Verstoßes gegen kaufvertragliche Verpflichtungen
• eine Verpflichtung zur Weitergabe der vom Käufer übernommenen Verpflichtungen im Fall des Weiterverkaufes an einen Drittkäufer

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