Bauleitplanung

Einfacher Bebauungsplan

Ein einfacher Bebauungsplan liegt vor, wenn weder die Voraussetzungen eines qualifizierten noch eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfüllt sind. Sie regeln die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben grundsätzlich nicht abschließend. Die Beurteilung des Sachverhaltes bzw. des Bauvorhabens, für den die Festsetzung fehlt, erfolgt nach § 34 BauGB (wenn im Innenbereich) oder § 35 BauGB (wenn im Außenbereich). Für die fehlende Bestimmung wird also die Bebauung in der näheren Umgebung herangezogen.

Qualifizierter Bebauungsplan

Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt dann vor, wenn der Bebauungsplan mindestens Festsetzungen über

• die Art und das Maß der baulichen Nutzung,
• die überbaubaren Grundstücksflächen und
• die örtlichen Verkehrsflächen

enthält. Liegt ein Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, ist ein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Vorhabenbezogene bebauungspläne können von den Gemeinden auf der Grundlage eines von einem (privaten) Vorhabenträger mit der Gemeinde abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans aufgestellt werden. Voraussetzung ist, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist, und sich in einem Durchführungsvertrag zur Durchführung der Maßnahmen verpflichtet.

Der Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan steht unter Downloads bereit.

Einleitung des Verfahrens

Die Initiative zur Aufstellung eines Bauleitplanes geht von der Verwaltung, der Politik, Investoren oder der Bürgerschaft aus. Ein Anspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen besteht nicht und kann auch nicht durch einen Vertrag begründet werden (§ 1 Abs. 3 BauGB).

Der Stadtrat bzw. der zuständige Fachausschuss (in Jena der Stadtentwicklungs- und Umweltausschuss) stellt zunächst durch den Einleitungsbeschluss (auch Aufstellungsbeschluss) nach § 2 Abs. 1 BauGB die Erforderlichkeit eines Bebauungsplanes / vorhabenbezogenen Bebauungsplans fest.

Erarbeitung des Vorentwurfs

Nach dem Einleitungsbeschluss  werden vom zuständigen Fachdienst - oft in Zusammenarbeit mit einem Planungsbüro – Planungsalternativen bzw. Vorentwürfe des Bebauungsplanes erarbeitet. Liegen diese vor, dann erfolgt durch die Verwaltung in der Regel eine frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) und der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB).

Durch die frühzeitige Unterrichtung sollen die Ziele und Zwecke der Planung sowie die möglichen Alternativen bekannt gemacht werden, so dass Bedenken, Verbesserungsvorschläge und Anregungen in den Entwurf aufgenommen werden können. Häufig wird in diesem Zusammenhang zu einer Informationsveranstaltung eingeladen, in welcher der Planungsstand öffentlich mit Vertretern der Verwaltung und Politik diskutiert werden kann. Die Behörden, Verbände und andere Fachämter werden davon unabhängig beteiligt.

Erarbeitung des Entwurfs

Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erstellt die Verwaltung einen Planentwurf, der die Planungen weiter konkretisiert und konkretere Festlegungen enthält.

Durch den Stadtentwicklungsausschuss  (vorberatend) und den Stadtrat ist der Entwurf des Bebauungsplanes zu billigen und dessen öffentliche Auslegung für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer längeren Frist (§ 3 Abs. 2 BauGB) zu beschließen. Ort und Dauer dieser öffentlichen Auslegung müssen mindestens eine Woche vorab ortsüblich bekannt gemacht werden.

Während der öffentlichen Auslegung können erneut Stellungnahmen zur Planung vorgebracht werden, wozu alle Bürgerinnen und Bürger berechtigt sind, auch wenn sie nicht unmittelbar von der Planung betroffen sind. Parallel werden die betroffenen Behörden, Organisationen und sogenannte Träger öffentlicher Belange von der Auslegung des Entwurfes benachrichtigt und bei Betroffenheit um Äußerung gebeten.

Abwägungs- und Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan

Die eingegangenen Stellungnahmen werden von der Verwaltung aufbereitet und dem Stadtrat zur Entscheidung vorgelegt. Dieser muss dann die öffentlichen und privaten Belange (Interessen) gegeneinander und untereinander gerecht abwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB) und entscheidet über deren Berücksichtigung oder Zurückweisung (§ 3 Abs. 2 BauGB). Den Einsendern von Stellungnahmen muss das Ergebnis der Entscheidung mitgeteilt werden.

Führt die Berücksichtigung der Stellungnahmen zu erheblichen Änderungen, muss ein neuer Entwurf angefertigt und eine erneute Offenlegung durchgeführt werden (§ 4a Abs. 3 BauGB).

Sind die Stellungnahmen unerheblich für die Planung und führen zu keiner wesentlichen Planänderung, wird das Verfahren fortgesetzt und der Bauleitplan mit dem Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB) abgeschlossen.

Rechtskraft

Mit der Bekanntmachung des Beschlusses der Satzung tritt der Bebauungsplan in Kraft (§ 10 Abs. 3 BauGB).

Die rechtskräftigen bebauungspläne können jederzeit im zuständigen Fachdienst zusammen mit den beigefügten Begründungen von jedermann eingesehen werden.

Im Rahmen des Verfahrens zur Aufstellung von bebauungsplänen gibt es in der Regel zwei Phasen, um Anregungen, Hinweise und Stellungnahmen einzubringen:

1. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB)

In der ersten Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung werden die Bürgerinnen und Bürger möglichst frühzeitig über die Planungsabsichten unterrichtet. Gegenstand der Information sind die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, mögliche Planalternativen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung des Plangebietes in Betracht kommen, sowie die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung.

Hierzu werden die Pläne üblicherweise öffentlich ausgelegt. Während der Zeit der öffentlichen Auslegung hat jedermann die Gelegenheit zu den Plänen zu äußern. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse dieser frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erstellt der zuständige Fachdienst einen Entwurf für das weitere Planverfahren. Die Art und Weise der frühzeitigen Unterrichtung wird mindestens im Amtsblatt angekündigt.

2. Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)

In der zweiten Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung wird der abgestimmte Planentwurf, in den die Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung eingeflossen sind, einschließlich der Planbegründung für die Dauer eines Monats (oder länger) öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer dieser öffentlichen Auslegung werden mindestens eine Woche vorher ortsüblich im Amtsblatt bekannt gemacht. Entsprechende Informationen erhalten Sie parallel auch im Internet. Während der Frist der öffentlichen Auslegung kann jedermann Anregungen und Änderungswünsche zu den Plänen vorbringen. Dies kann per Brief, E-Mail oder auch durch mündliche Äußerung, die Vor-Ort zur Niederschrift erfolgen.

Die Verwaltung wertet die eingegangenen Anregungen aus, erstellt die Abwägung und legt diese dem Stadtrat zur Entscheidung vor. Der Stadtrat wägt die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander ab und entscheidet über deren Berücksichtigung oder Zurückweisung. Den Einsendern wird das Ergebnis der Stadtratsentscheidung schriftlich mitgeteilt.

Aktuell laufende öffentliche Auslegungen können Sie hier einsehen.