Maatregelen voor stadsvernieuwing in het kader van de bijzondere wet inzake stadsontwikkeling
Stadsvernieuwing als instrument van stadsvernieuwing
Stedelijke vernieuwing zijn.betekent de behoud, verbetering, transformatie en verdere ontwikkeling van bouwstructuren en tegelijkertijd de functionaliteit ervan verbeteren. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen stadsvernieuwing in welbepaalde gebieden en de vastgoedgerelateerde modernisering of herstelling van gebouwen. Stadsvernieuwing in het kader van een stedelijke saneringsmaatregel overeenkomstig artikel 136 van het BauGB (Baugesetzbuch) vindt altijd plaats in een duidelijk afgebakend gebied - het saneringsgebied. De aanwijzing van herontwikkelingsgebieden wordt gewoonlijk toegepast voor de herontwikkeling van historische stadscentra (b.v. "Oude Stad"), structureel bijzondere wijken (b.v. "Karl-Liebknecht-Strasse") of gebieden met bescherming als stedelijk monument (b.v. "Sophienstrasse").
De herontwikkelingsdoelstellingen van stedelijke herontwikkeling verschillen naargelang van het type herontwikkelingsgebied.
Brandpunten van de herontwikkelingsdoelstellingen
- Opheffing van stedenbouwkundige tekortkomingen (b.v. niet-gerenoveerde straten)
- Behoud en herontwikkeling van bouwstructuren
- Verbetering van de leef- en werkomstandigheden (b.v. aanleg van groene ruimten)
- Verbetering van de functionaliteit van een gebied (b.v. aanleg van speelplaatsen)
Het bestaan van stedelijke deplorabele omstandigheden als een eerste vereiste
Een voorwaarde voor de uitvoering van een stedelijke saneringsmaatregel is het bestaan van stedelijke deplorabele omstandigheden in het betrokken gebied, die in de loop van het voorbereidend onderzoek worden geregistreerd en beoordeeld. De behoefte aan herontwikkeling wordt op deze basis afgeleid. De formele definitie van een herontwikkelingsgebied en de bijbehorende herontwikkelingsdoelstellingen worden vastgesteld bij resolutie (herontwikkelingsstatuten). Ter informatie krijgen alle eigenaars een herontwikkelingsnota in het kadaster, die automatisch wordt geschrapt nadat het herontwikkelingsgebied is opgeheven. In de herontwikkelingsnota wordt aangegeven dat de bijzondere goedkeuringsvoorschriften voor herontwikkeling van §§ 144, 145 BauGB van toepassing zijn. De eigenaar maakt geen kosten als gevolg van de kennisgeving van herontwikkeling.
Resolutie van de herontwikkelingsdoelstellingen
De eerste herontwikkelingsdoelstellingen worden vastgesteld met het herontwikkelingsstatuut en kunnen later in een kaderplan verder worden gespecificeerd.
Met de formele aanwijzing van herontwikkelingsgebieden is opname in een financieringsprogramma voor stedelijke ontwikkeling overeenkomstig de Thüringer richtsnoeren voor de financiering van stedelijke ontwikkeling (ThStBauFR) en daarmee het gebruik van financiële middelen voor de uitvoering van stedelijke herontwikkeling mogelijk.
Gebruik van stadsontwikkelingsfondsen
Voor de uitvoering van de stedelijke herinrichtingsmaatregel en de verwezenlijking van de herinrichtingsdoelstellingen is het gebruik van stadsontwikkelingsfondsen overeenkomstig § 164 a BauGB noodzakelijk. Indien de subsidies door de federale overheid en de staat worden verstrekt, moet de stad Jena het overeenkomstige gemeentelijke aandeel (aandeel in de uitvoering) in het kader van de gemeentebegroting voor haar rekening nemen.
Informatie voor eigenaars
Informatieplicht (§ 138 BauGB)
Alle eigenaars in het saneringsgebied zijn op grond van § 138 BauGB (Duits bouwwetboek) verplicht de stad Jena of haar gemachtigden informatie te verstrekken over feiten waarvan de kennis noodzakelijk is voor de uitvoering van de saneringsmaatregel. De persoonsgegevens zullen alleen worden gebruikt voor de doeleinden van de herontwikkeling en zullen automatisch worden gewist zodra het herontwikkelingsgebied is opgeheven.
Goedkeuringsplichtige projecten en rechtshandelingen (§§ 144, 145 BauGB)
Goedkeuringsvereiste
In een formeel afgebakend herontwikkelingsgebied is voor de volgende processen en procedures de schriftelijke goedkeuring van de stad Jena vereist (herontwikkelingsgoedkeuring):
- Verkoop van een onroerend goed alsmede de vestiging en verkoop van een erfelijk recht van opstal,
- Bouwmaatregelen, d.w.z. de oprichting, verbouwing en afbraak van gebouwen,
- wijzigingen in het gebruik van het gebouw of pand en reclame-installaties,
- waardeverhogende maatregelen (modernisering) en andere essentiële maatregelen, zelfs indien zij niet niet onderworpen zijn aan goedkeuring, toestemming of kennisgeving krachtens de bouwvoorschriften,
- verbintenisrechtelijke betrekkingen betreffende het gebruik van het onroerend goed, het gebouw grond, gebouw, gedeelte van een gebouw voor een bepaalde tijd van meer dan een jaar, b.v. Commerciële huurovereenkomsten; echter geen huurovereenkomsten voor woningen voor onbepaalde tijd,
- bezwaring van de grond met hypotheken, grondlasten, erfdienstbaarheden, beperkte persoonlijke erfdienstbaarheden, vruchtgebruiksrechten of voorkeursrechten,
- instelling, wijziging of annulering van een vastgoedheffing,
- verdeling van het land.
Toepassingsvereiste
Voor goedkeuring moet een afzonderlijke aanvraagworden ingediend bij het Urban Redevelopment Team voor de afgifte van een herontwikkelingsvergunning (RedevelopmentPermit ). In het kader van deze goedkeuringsprocedure wordt onderzocht of het aangevraagde project de uitvoering van de saneringsmaatregelbelemmert of in strijd is met de saneringsdoelstellingen en de geplande maatregelen (§ 145 lid 2 BauGB).
In de regel wordt de goedkeuring binnen een maand verleend als het project de uitvoering van de herontwikkeling niet onmogelijk maakt, aanzienlijk bemoeilijkt of in strijd is met de doelstellingen en oogmerken van de herontwikkelingsdoelstellingen (§ 145 BauGB). Indien voor het project bovendien een bouwvergunning is vereist overeenkomstig §§ 59 e.v. Thüringer Baugesetzbuch (ThürBO), wordt de goedkeuringstermijn in het kader van het herinrichtingsrecht verlengd tot 2 maanden. De behandelingstermijn gaat pas in wanneer alle voor het onderzoek vereiste documenten zijn ontvangen en kan in gerechtvaardigde gevallen met ten hoogste 3 maanden worden verlengd.
Koopprijsherziening (artikel 153, lid 2, BauGB)
Koopprijsherziening als bescherming tegen grondspeculatie
Bij de juridische verkoop van een stuk grond en bij de vestiging of verkoop van een erfdienstbaar opstalrecht mag geen hogere koopprijs worden overeengekomen dan voor het stuk grond overeenkomstig § 153, leden 1 en 2 BauGB (d.w.z. met uitsluiting van een met het bouwrijp maken samenhangende waardestijging) het geval zou zijn. Bij de verkoop van een stuk grond of een condominium wordt de contractueel overeengekomen koopprijs dus ook getoetst in het kader van de goedkeuringsprocedure uit hoofde van de herontwikkelingswet.
De koopprijscontrole dient om grondspeculatie als gevolg van de herontwikkelingsgerelateerde waardestijging te voorkomen en de koper te beschermen tegen te hoge grondprijzen. De basis hiervoor is de officiële standaardgrondwaarde.
Compenserende bedragen (§ 154 BauGB)
Verplichtingen van eigenaars in het herontwikkelingsgebied
Eigenaars van een eigendom of flatgebouw binnen een formeel afgebakend herontwikkelingsgebied zijn verplicht om na voltooiing van de herontwikkeling een compensatiebedrag aan de stad Jena te betalen om de herontwikkeling naar evenredigheid te financieren. Het compensatiebedrag wordt berekend op basis van de omvang van het onroerend goed en de waarde van de met de herontwikkeling samenhangende stijging van de grondwaarde. Het komt dus overeen met het verschil tussen de "beginwaarde" en de "eindwaarde". De initiële waarde is de grondwaarde die zou zijn ontstaan zonder de herontwikkeling van het gebied. De eindwaarde daarentegen bevat de stijging van de grondwaarde die het gevolg is van de herontwikkelingsmaatregel. Het bedrag van de stijging van de grondwaarde als gevolg van de herontwikkeling wordt vastgesteld door de onafhankelijke commissie van deskundigen voor grondwaarden.
Betaling van het schikkingsbedrag
In de regel is het compensatiebedrag pas betaalbaar na voltooiing van de herontwikkeling en is het één maand na ontvangst van de kennisgeving verschuldigd. Een vervroegde aflossing van het compensatiebedrag is echter ook mogelijk op aanvraag. Meer informatie over het onderwerp compensatiebedragenvindt u in het dienstenportaal.
Na voltooiing van de herontwikkelingsmaatregel worden de herontwikkelingsstatuten overeenkomstig § 162 BauGB formeel ingetrokken en wordt de herontwikkelingsnota uit het kadaster geschrapt. Eigenaars kunnen overeenkomstig § 163 BauGB verzoeken om vervroegde vrijgave van hun eigendom uit het herontwikkelingsgebied. Deze aanvraag wordt ingewilligd wanneer de doelstellingen van de herontwikkeling voor het onroerend goed en het gebouw zijn bereikt.
Subsidies en verhoogde fiscale afschrijving (§§ 7h, 10f en 11a EStG)
Subsidies voor diverse projecten zijn mogelijk
Eigenaars kunnen voor bepaalde projecten subsidies aanvragen bij de stad Jena. Bovendien zijn in een herontwikkelingsgebied bepaalde productie- en verwervingskosten en onderhoudskosten voor gebouwen fiscaal aftrekbaar.
Voorwaarde voor de toekenning van subsidies en voor het verkrijgen van belastingvoordelen door de eigenaars van onroerend goed is het sluiten van een moderniserings- en herstelcontract tussen de stad Jena en de eigenaar vóór het begin van de bouwwerkzaamheden.
Uitgebreide informatie over debelastingcertificaat volgens de herontwikkelingswet kan worden gevonden in het dienstenportaal.