Vorhabenbezogener Bebauungsplan für das Baufeld A
Nachdem die STRABAG Real Estate GmbH (SRE) als Sieger aus dem Wettbewerbsverfahren zu Baufeld A hervorgegangen ist, galt es im nächsten Schritt Baurecht zu schaffen. Grundlage hierfür war der im Wettbewerb eingereichte Siegerentwurf der SRE.
Dabei erfolgte die Schaffung von Baurecht über einen sogenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VBB). Am 17.02.2021 startete das Bebauungsplanverfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VBB-J 45 „EichplatzAreal - Baufeld A“. Mit dem am 24.04.2024 durch den Stadtrat gefassten Satzungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan konnte das Verfahren abgeschlossen werden. Mit Veröffentlichung der Satzung im amtsblatt 34/24 trat der vorhabenbezogene Bebauungsplan VBB-J 45 „EichplatzAreal - Baufeld A“ in Kraft und ist als Rechtsnorm anzuwenden.
Nachfolgend finden sich allgemeine Informationen zum Thema Bebauungsplan sowie die konkreten Verfahrensablaufschritte zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VBB-J 45 „EichplatzAreal - Baufeld A“.
Im Rahmen des nun abgeschlossenen Bebauungsplanverfahrens erfolgte eine Überarbeitung und Weiterentwicklung des Siegerentwurfes. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VBB-J 45 „EichplatzAreal - Baufeld A“ sieht folgende Bebauung vor:
- drei Hochpunkte mit 20, 14 und 10 Geschossen
- 148 Wohnungen
- ca. 7.700 m² Bürofläche
- ca. 4.000 m² Handels-/Gastronomiefläche
- ca. 175 PKW-Stellplätze auf zwei Tiefgaragen-Ebenen verteilt
- ca. 350 Fahrradabstellplätze in der Tiefgarage
Allgemeine Informationen
Was ist ein Bebauungsplan? Was kann er regeln?
Die Bauleitplanung ist das wichtigste Planungsinstrument zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung der Gemeinden in Deutschland, die im Baugesetzbuch (BauGB) umfassend geregelt ist. Sie ist eine hoheitliche Aufgabe der Kommunen und somit auch der Stadt Jena. Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht für die Bauleitplanung ein zweistufiges System vor.
Der Flächennutzungsplan (FNP) bildet dabei den vorbereitenden Bauleitplan, aus dem der verbindliche Bauleitplan, der Bebauungsplan (B-Plan), zu entwickeln ist. Die Inhalte des Flächennutzungsplans werden durch den Bebauungsplan für Teilbereiche konkretisiert, d.h. Baugebiete aber auch Flächen für andere bauliche Nutzung bis hin zu Flächen für „sonstige“ (nicht-bauliche) Nutzung werden in diesem Gestaltplan ausführlich dargestellt – sein räumlicher Geltungsbereich wird festgesetzt.
Neben dem Geltungsbereich wird auch die bauliche und sonstige Nutzung von Grund und Boden über Bebauungspläne (verbindliche Bauleitpläne) detailliert und allgemeinverbindlich festgeschrieben.
Entsprechende Festsetzungsmöglichkeiten werden in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Folgende Inhalte können festgeschrieben werden:
- Art der baulichen Nutzung (z.B. reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet, Sondergebiet usw.)
- Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baumassenzahl, Bauhöhen usw.)
- Bauweise sowie
- die überbaubare Grundstücksfläche
Bei den Festsetzungen sind die Gemeinden im Rahmen der Bauleitplanung an die Bestimmungen aus der BauNVO gebunden. Sie können also grundsätzlich nur die Festsetzungen treffen, die die BauNVO zulässt.
Das BauGB kennt unterschiedliche Typen von Bebauungsplänen, die sich durch ihren Inhalt, auch durch verfahrensrechtliche Besonderheiten unterscheiden:
- einfacher Bebauungsplan
- qualifizierter Bebauungsplan
- vorhabenbezogener Bebauungsplan
Mit Abschluss des Verfahrens werden die gesamten Bebauungsplanunterlagen (Planzeichnung, textliche Festsetzungen, Begründung mit integriertem Grünordnungsplan, Vorhaben- und Erschließungsplan, Umweltbericht) Gegenstand eines Satzungsbeschlusses, der vom Stadtrat zu beschließen ist. Vor Inkrafttreten erfolgt die Ausfertigung des beschlossenen Bebauungsplans. Außerdem ist die Genehmigung durch das Thüringer Landesverwaltungsamt (TLVwA) einzuholen. Mit ortsüblicher Bekanntmachung im amtsblatt tritt der Bebauungsplan in Kraft und ist als Rechtsnorm anzuwenden.
Aus welchen Teilen besteht ein Bebauungsplan?
In der Regel besteht ein Bebauungsplan aus einer Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen, der Begründung zum Bebauungsplan und dem Umweltbericht.
Die Planzeichnung besteht aus einem Kartenausschnitt, auf der durch Zeichnung (z.B. Grenzen), Farbe (z.B. für Flächen unterschiedlicher Nutzung), Beschriftung (z.B. Klinik, Kinderspielplatz) und Text (z.B. über die Erhaltung von Bäumen) die getroffenen Festsetzungen grafisch und textlich dargestellt werden. Nähere Bestimmungen über die Ausarbeitung der Bauleitpläne (FNP und B-Plan), insbesondere über die zu verwendenden Planzeichen, d.h. die Zeichnungen, Symbole, Farben und Beschriftungen, trifft die Planzeichenverordnung (PlanZV).
Ergänzend dazu werden in den textlichen Festsetzungen die planungsrechtlichen Bestimmungen sowie Festsetzungen nach BauGB und BauNVO beschrieben.
Die Begründung zum Bebauungsplan liefert weiterführende Erläuterungen.
Der Umweltbericht liegt als gesonderter Teil der Begründung zum Bebauungsplan bei und ist somit integraler Bestandteil eines Bebauungsplanverfahrens. Er beschreibt die im Rahmen einer Umweltprüfung voraussichtlich erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt und bewertet die Belange des Umweltschutzes. Dazu sind im Vorfeld zahlreiche Fachgutachten, z.B. Hydrologiegutachten, Mikroklimagutachten oder Verkehrsgutachten, zu erarbeiten. Die wesentlichen Ergebnisse werden in den Umweltbericht überführt und bewertet. Sie nehmen Bezug auf die jeweiligen Ziele und Zwecke der Planung.
Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?
Der im BauGB geregelte vorhabenbezogene Bebauungsplan dient in erster Linie der Schaffung von Baurecht für ein klar umrissenes Projekt, das durch einen konkreten Vorhabenträger – im Fall für Baufeld A des EichplatzAreals die STRABAG Real Estate - umgesetzt werden soll. Im Rahmen der Erstellung werden detaillierte Regelungen mit umfassenden Festschreibungen (deutlich präzisere planerische Feinsteuerung gegenüber dem einfachen und dem qualifizierten B-Plan) in Absprache zwischen der Kommune und dem Vorhabenträger formuliert, die bei der Umsetzung der Maßnahme einzuhalten sind.
Für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gilt grundsätzlich das gleiche allgemeine Verfahren wie für einen einfachen oder qualifizierten Bebauungsplan. Zusätzlich wird jedoch ein Vorhaben- und Erschließungsplan durch den Vorhabenträger erarbeitet und ein Durchführungsvertrag zwischen der Kommune und dem Vorhabenträger abgeschlossen.
Die Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, des Vorhaben- und Erschließungsplanes sowie des Durchführungsvertrages müssen aufeinander abgestimmt sein und dürfen einander nicht widersprechen.
Was ist ein Vorhaben- und Erschließungsplan?
Ein Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP), der im § 12 BauGB geregelt wird, ist ein vom Vorhabenträger erstellter Plan, der mit der zuständigen Kommune eng abgestimmt ist. Der VEP ist auf das konkrete Vorhaben zugeschnitten und stellt das Bauvorhaben genauer dar - bspw. durch detailliertere Pläne zu Fassaden, Grundrissen und Gestaltungsmaßnahmen sowie zur Erschließung. Der VEP ist Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.
Was ist ein Durchführungsvertrag?
Der mit dem VEP zusammenhängende Durchführungsvertrag (ebenfalls § 12 BauGB) enthält konkrete Vereinbarungen zur Durchführung und Realisierung des Vorhabens, z.B. zu Umsetzungsfristen, Erschließung und Kostentragung. Er wird zwischen der Kommune und dem Vorhabenträger abgeschlossen. Mit Inkrafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes werden die Verpflichtungen aus dem Durchführungsvertrag fällig. Der Durchführungsvertrag ist ein wichtiges Instrument, um sicherzustellen, dass das Vorhaben gemäß den Vorgaben des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umgesetzt wird. Er bietet Rechtssicherheit und legt die Verantwortlichkeiten beider Parteien während des gesamten Entwicklungsprozesses fest.
Wie erfolgt die Beteiligung der Öffentlichkeit?
Im Rahmen des Verfahrens zur Aufstellung von Bebauungsplänen gibt es in der Regel mindestens zwei Phasen / Termine – die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs.1 BauGB und die Öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB – um dem Fachdienst Stadtplanung Anregungen und Hinweise zu übermitteln. Hierzu werden die Pläne üblicherweise öffentlich in der Stadtverwaltung ausgelegt bzw. auf der Internetseite der Stadt veröffentlicht. Ort und Dauer werden im amtsblatt angekündigt. Zum Zeitpunkt der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung werden mit dem Vorentwurf die Grundzüge und Planungsabsichten benannt. Es wird über allgemeine Ziele und Zwecke der Planung informiert und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung aufgezeigt. In der zweiten Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung wird der abgestimmte Entwurf des Bebauungsplanes, in den die Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung eingeflossen sind, öffentlich ausgelegt. Dabei gibt es erneut die Möglichkeit, dem Fachdienst Stadtplanung Hinweise und Anregungen zu übermitteln. In der Regel findet im Zeitraum der öffentlichen Auslegung auch eine öffentliche Informationsveranstaltung statt, in der das Projekt vorgestellt wird.
Die im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 BauGB eingegangenen Hinweise und Anregungen werden anschließend abgewogen. Abwägung bedeutet in diesem Zusammenhang, das Für und Wider der Interessen des Einzelnen und das öffentliche Interesse, das mit der Planung verfolgt wird, zu prüfen, zu wichten und zu bewerten. Die Kommunen sind dazu verpflichtet, eine Abwägung stattfinden zu lassen, bei der alle relevanten Belange berücksichtigt werden, und zwar vollumfänglich und gerecht. Am Ende obliegt es den Kommunen, Belange der einen oder anderen Partei zugunsten der Belange der anderen zurückzustellen.
Alle Hinweise und Anregungen werden in einer Abwägungstabelle zusammengeführt und entsprechend bewertet. Im Rahmen des Abwägungsbeschlusses durch den Stadtrat wird diese Tabelle Bestandteil der Beschlussunterlagen. Sämtliche Einreichende von Stellungnahmen, die eine Anschrift hinterlassen haben, werden anschließend über den Umgang mit den eingebrachten Hinweisen und Anregungen schriftlich informiert.
Verfahrensablaufschritte
1. Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VBB)
Zur Umsetzung des städtebaulichen Rahmenplans und des Siegerentwurfs mit drei Hochpunkten ist ein Bebauungsplanverfahren notwendig. Da für ein konkretes Vorhaben Baurecht geschaffen werden soll, ist als Anstoßwirkung der Antrag auf Aufstellung eines VBB notwendig.
Dieser Antrag wurde von der STRABAG Real Estate GmbH als Vorhabenträger am 02.12.2020 bei der Stadt Jena eingereicht.
2. Einleitungs- / Aufstellungsbeschluss Stadtrat
Die offizielle Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit der Bezeichnung VBB-J 45 „EichplatzAreal - Baufeld A“ wurde am 17.02.2021 vom Stadtrat (StR) beschlossen. Mit dem Einleitungsbeschluss zum Bebauungsplan werden der räumliche Geltungsbereich und die Planungsziele, die mit der Aufstellung des VBB erreicht werden sollen, festgelegt.
3. Ortsübliche Bekanntmachung des Einleitungs- / Aufstellungsbeschlusses
Am 20.05.2021erfolgte die öffentliche Bekanntmachung des Einleitungsbeschlusses im amtsblatt 20/21.
4. Ausarbeitung eines Vorentwurfs mit Begründung (und vorläufigem Umweltbericht)
Auf der Grundlage der Ergebnisse des städtebaulichen Wettbewerbs und bereits vorliegender Hochbauplanungen wird durch die STRABAG Real Estate GmbH als Vorhabenträger ein Vorentwurf erarbeitet. Parallel dazu wird der Vorhaben- und Erschließungsplan ausgearbeitet. Die Notwendigkeit erster gutachterlicher Untersuchungen wird erkannt und beauftragt.
Erarbeitung im Zeitraum Dezember 2020 bis Juni 2021
5. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung / Frühzeitige Behördenbeteiligung
Das BauGB sieht im Planverfahren eine zweistufige Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der Träger öffentlicher Belange vor. Die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ist dabei die erste Stufe der Beteiligung. Ziel ist es, bereits in einer frühen Phase des Planverfahrens mögliche Konflikte mit Interessen der Nachbarschaft und Umgebung zu erkennen und angemessen darauf zu reagieren. Die frühzeitige Unterrichtung erfolgte in der Zeit vom 09. - 23.07.2021. In diesem Zusammenhang fand am 19.07.2021 auch eine öffentliche Informationsveranstaltung im Rathaus statt.
frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung vom 9. bis 23. Juli 2021
6. Ausarbeitung eines auslegungsfähigen Entwurfs mit Begründung (und Umweltbericht) inkl. planerischer Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen
Unter Berücksichtigung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen öffentlichen Beteiligung sowie der Ergebnisse der Fachgutachten (bspw. zu Verkehr, Lärm, Belichtung, Mikroklima, Wind) wird der Vorentwurf weiter konkretisiert und in einen Entwurf überführt. Dieser Entwurf besteht aus einer Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen, der Begründung mit integriertem Grünordnungsplan, dem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie den notwendigen Fachgutachten.
Erarbeitung im Zeitraum August 2021 bis Oktober 2023
7. Ausarbeitung des Durchführungsvertrags (parallel zur Ausarbeitung des B-Plan-Entwurfs)
Im Durchführungsvertrag werden Details vertraglich gesichert, die über den Festsetzungsinhalt des VBB hinausgehen und nicht im § 9 BauGB abschließend geregelt sind. Je fortgeschrittener der Entwurfsstand des VBB ist, umso detaillierter kann die Ausarbeitung des Durchführungsvertrags erfolgen. Daher verläuft die Erarbeitung des Durchführungsvertrags parallel zur Erstellung des VBB.
Erarbeitung im Zeitraum August 2021 bis März 2024
8. Billigungs- und Auslegungsbeschluss Stadtrat
Mit dem Billigungs- und Auslegungsbeschluss billigt der Stadtrat den Entwurf des VBB und beschließt die Auslegung, d. h. die Veröffentlichung aller Unterlagen zu diesem Entwurf. Somit kann die nach BauGB vorgesehene zweite Stufe der Beteiligung der Öffentlichkeit, der Träger öffentlicher Belange und der sonstigen Behörden erfolgen. Der Entwurf des VBB sowie sämtliche Fachgutachten werden für die Dauer von mindestens 30 Tagen öffentlich ausgelegt und sind für jeden Interessierten einsehbar. Die Veröffentlichung erfolgt auf der Webseite der Stadt Jena. Darüber hinaus können die Unterlagen im Auslegungszeitraum auch im Dezernat Stadtentwicklung und Umwelt eingesehen werden.
9. Ortsübliche Bekanntmachung der Auslegung
Der Billigungs- und Auslegungsbeschluss des Stadtrats sowie der Ort und Zeitraum der öffentlichen Auslegung werden im amtsblatt der Stadt Jena öffentlich bekannt gemacht.
10. Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden
Die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung im Rahmen der Auslegung ist die zweite Stufe der Beteiligung im Planverfahren nach BauGB. Die Träger öffentlicher Belange, sonstige Behörden und die Öffentlichkeit werden aufgefordert, Hinweise und Anregungen zum Entwurf des VBB zu äußern. Ergänzend wird im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung die Erörterung des Entwurfs ermöglicht.
Auslegung vom 08.12.2023 bis 18.01.2024
Bürgerinformationsveranstaltung 09.01.2024
11. Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen
Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfs eingegangenen Hinweise und Anregungen aus der Öffentlichkeit sowie von den beteiligten Behörden und Trägern öffentlicher Belange werden durch das vom Vorhabenträger beauftragte Planungsbüro gemeinsam mit dem Fachdienst Stadtplanung bewertet. Dabei werden die Interessen des Einzelnen und das öffentliche Interesse, das mit der Planung verfolgt wird, gegeneinander abgewogen. Auf der Grundlage des Abwägungsergebnisses werden die Planungsunterlagen finalisiert und die Satzung erarbeitet.
abgeschlossen
12. (bei wesentlichen Änderungen, Änderung der Grundzüge der Planung: Wiederholung Schritte 8. bis 11.)
Wenn eingereichte Stellungnahmen nicht im Sinne des Entwurfs abgewogen werden können und dadurch wesentliche Änderungen am Entwurf vorgenommen werden müssen, sind unter Umständen die Grundzüge der Planung anzupassen. Der dann angepasste Entwurf muss erneut ausgelegt werden. Eine Wiederholung der Schritte 8. bis 11. ist unumgänglich.
nicht erforderlich
13. Ausarbeitung der Satzungsunterlagen, Entwurf der zusammenfassenden Erklärung, Finalisierung des Durchführungsvertrags
Nach Abwägung aller Belange werden sämtliche Unterlagen des VBB finalisiert und dem Stadtrat als Satzungsunterlagen gemäß der nachfolgenden Schritte 14. bis 16. zur Beschlussfassung vorgelegt.
Ausarbeitung im Februar / März 2024 erfolgt
14. Abwägungsbeschluss Stadtrat mit Behandlung der Stellungnahmen
Das Ergebnis der Abwägung (siehe 11.) ist dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorzulegen. Dabei werden alle im Rahmen der öffentlichen Auslegung eingegangenen Stellungnahmen mit ihrer jeweiligen Bewertung (bspw. Hinweis, der nur zur Kenntnis genommen wird oder Hinweise, die in den Entwurf eingearbeitet wurden) in einer Tabelle aufgeführt und der angepasste Bebauungsplan (Planzeichnung, textliche Festsetzungen, Begründung, Vorhaben- und Erschließungsplan) vorgelegt.
Auf Grundlage der finalen Planunterlagen wird die Satzung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan formuliert.
Folgt der Stadtrat hingegen nicht vollumfänglich, sind die Auswirkungen auf den Planentwurf zu prüfen und dieser ggf. zu überarbeiten.
15. Stadtrats-Beschluss zum Durchführungsvertrag
Der Durchführungsvertrag, der über den Bebauungsplan hinausgehende Regelungen beinhaltet, ist vor dem Satzungsbeschluss dem Stadtrat zur Abstimmung vorzulegen.
Im Fall einer Beanstandung bedarf es der Überarbeitung und erneuten Vorlage.
16. Satzungsbeschluss Stadtrat
Die Satzung, d. h. die gesamten Bebauungsplanunterlagen (Planzeichnung, textliche Festsetzungen, Begründung, Vorhaben- und Erschließungsplan, Umweltbericht), ist zur Beschlussfassung vorzulegen. Mit Beschluss durch den Stadtrat ist das Bebauungsplanverfahren formal abgeschlossen.
17. Genehmigungsverfahren durch TLVwA
Gemäß der Thüringer Kommunalordnung sind alle Satzungen zu Bebauungsplänen dem Thüringer Landesverwaltungsamt (TLVwA) anzuzeigen. Das TLVwA hat nach Eingang der Unterlagen vier Wochen Zeit, sich zu äußern. Wird die Satzung innerhalb dieser Frist nicht beanstandet, gilt sie als genehmigt. Im Fall einer Beanstandung ist die Satzung zu überarbeiten und dem Stadtrat erneut zur Beschlussfassung vorzulegen.
siehe "Aktuelles"-Meldung
18. Ausfertigung der Planungsunterlagen
Die Ausfertigung der vom TLVwA genehmigten Satzungsunterlagen dient der Dokumentation, dass der Inhalt des VBB mit dem vom Stadtrat beschlossenen übereinstimmt. Per Unterschrift des Oberbürgermeisters wird die Übereinstimmung bestätigt.
19. Mitteilung des Abwägungsergebnisses (Schritte 18. und 19. parallel)
Sämtliche Einreichende von Stellungnahmen, die eine Anschrift hinterlassen haben, werden über den Umgang mit den eingebrachten Hinweisen und Anregungen schriftlich informiert.
20. Inkrafttreten durch ortsübliche Bekanntmachung
Der Bebauungsplan wird rechtskräftig, wenn die Satzung ortsüblich bekannt gemacht wurde. In der Stadt Jena erfolgt das über das wöchentlich erscheinende amtsblatt.
