Niedrige Leerstandsquote und steigende Mieten im paradies

Wirtschaftsförderung Jena veröffentlicht Büromarktbericht 2019

Sinkender Leerstand, rückläufiger Umsatz bei gleichzeitig hoher Nachfrage und steigende gewerbliche Mieten – das sind die wesentlichen Erkenntnisse des neuen, vierten Büromarktberichts Jena. Der gewerbliche Immobilienreport, den JenaWirtschaft gemeinsam mit dem Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie der Friedrich-Schiller-Universität Jena (FSU), dem Dezernat für Stadtentwicklung und Umwelt sowie einem Arbeitskreis aus gewerblichen Immobilienmaklern jährlich herausgibt, macht wichtige Marktkennziffern und Entwicklungen sichtbar und richtet sich an Politik, Investierende und Unternehmen.

Laut Markus Henkenmeier, stellvertretender Chef der Jenaer Wirtschaftsförderung (JenaWirtschaft), wird es eng in der Lichtstadt: „Der Jenaer Büromarkt braucht ein größeres Angebot für Mietinteressierte, damit die Voraussetzungen für die gute wirtschaftliche Entwicklung weiter gegeben sind.“ Mit einer Leerstandsquote von 1,8 Prozent (2017: 2,1 Prozent) und einer Steigerung der Durchschnittsmiete um 1,10 Euro pro Quadratmeter auf aktuell durchschnittlich 9,20 Euro pro Quadratmeter sei das Büroflächenangebot vor Ort zu gering. Notwendig wäre eine sogenannte Fluktuationsreserve von mindestens 3 Prozent.

Neubauprojekte als wichtige Standortentscheidungen

Der Flächenengpass ist dabei laut den Verfassern räumlich ungleich verteilt: So standen beispielsweise in der Campus-Achse nur 0,8 Prozent des Büroflächenbestandes leer, während es in Göschwitz noch 4,2 Prozent waren. Fast zwei Drittel dieser Flächen umfassten allerdings maximal 250 Quadratmeter, während insbesondere große Flächen – also ab 250 Quadratmetern – nur noch schwer zu finden waren. Diese großen Flächen werden aber laut Henkenmeier besonders von den wachstumsstarken Unternehmen der Jenaer Hightech-Branchen nachgefragt. Besonders die wissensintensiven Branchen und die IT-Wirtschaft achten in hohem Maße auf Lage und Ausstattung; hier führt das knappe Angebot zunehmend zu Problemen bei der Flächenvermittlung. Die Folge sind längere Suchzeiten und höhere Mieten. „Die erforderlichen Flächen für Erweiterungen und Neuansiedelungen werden sich in dem benötigten Umfang nur mittels Neu- und Umbau realisieren lassen. Deshalb sind Neubauprojekte beispielsweise am Steinweg oder in Neulobeda, wichtige und richtige Standortentscheidungen“, bestätigt auch Christian Gerlitz, Jenaer Bürgermeister und Dezernent für Stadtentwicklung und Umwelt.

Steigende Durchschnittsmieten und bedarfsorientierte Planung

Mit 18.150 Quadratmetern Flächenumsatz wurden 2018 im Vergleich zum Vorjahr 3.390 Quadratmeter weniger Fläche umgesetzt. Gleichzeitig stiegen die Mieten auf durchschnittlich 9,20 Euro pro Quadratmeter; in Einzelfällen beträgt die Büromiete auch bis 18 Euro pro Quadratmeter. Bei großformatigen Flächen in guter Lage – also im Zentrum oder zentrumsnah – und mit einer hochwertigen Ausstattung – bspw. klimatisiert – wurden Büroflächen ab 11 Euro pro Quadratmeter angeboten. Insbesondere die Jenaer Hightech-Branchen zählen zu den wichtigsten Nachfragegruppen, da ein gutes Umfeld mitentscheidend für die Arbeitnehmenden ist: „Ein urbanes, offenes Umfeld und moderne Arbeitswelten, wie Open Spaces, sind zu wichtigen Standortfaktoren für Unternehmen im zunehmenden Wettbewerb um Fachkräfte geworden“, so Prof. Dr. Sebastian Henn vom Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie der Friedrich-Schiller-Universität Jena. Die wissensintensiven Branchen orientieren sich verstärkt in Richtung zentraler Bürolagen, während das Gesundheits- und Sozialwesen die Nähe zu anderen Unternehmen desselben Sektors sucht und im Durchschnitt deutlich preissensibler ist. Wichtig ist hier eine vorausschauende Planung, weiß auch Stadtentwicklungsdezernent Christian Gerlitz: „Jena hat das Potential um weiter ökonomisch zu wachsen. Bei den Büro- und Gewerbeflächen müssen wir zukünftig noch genauer auf die Bedarfe und Optionen am Standort schauen.“

Moderne Büroarbeitswelten in Co-Working-Spaces

Neben dem Vertrieb von Büroflächen über Verkauf oder langjährige Vermietung werden auch in Jena in zunehmendem Maße Arbeitsplätze und Infrastruktur für die zeitlich befristet Büronutzung zur Verfügung gestellt. Diese sogenannten Co-Working-Spaces stellen von Arbeitsplätzen bis hin zu Weiterbildungsangeboten für die Büronutzenden ein breites Angebotsspektrum bereit. „Moderne Formen der Arbeitsorganisation und die Zunahme projektbasierter Arbeitsweisen sind globale Trends, die zunehmend für Unternehmen und Standorte von Bedeutung werden“, so Professor Henn. Der aktuelle Büromarktbericht widmet den Co-Working-Spaces in Jena ein eigenes Kapitel. An insgesamt drei Standorten existierten 2018 entsprechende Angebote, ein weiterer ist in Planung. „Zu zukunftsfähigen Wirtschaftsstandorten gehören auch moderne Büroarbeitswelten, von daher ist die Erweiterung des Büroflächenangebotes in diesem Segment eine logische und wichtige Weiterentwicklung“, betonte Stadtentwicklungsdezernent Gerlitz.

Doch was wird zukünftig am Standort Jena noch passieren? Sicher ist, die Unternehmen wollen und werden wachsen das zeigt neben dem aktuellen Büromarktbericht auch die im Auftrag von JenaWirtschaft durchgeführte Unternehmensbefragung. „Die Jenaer Unternehmen schätzen die fehlende Verfügbarkeit von Flächen, neben dem Fachkräfteengpass, als die größte Herausforderung am Standort Jena ein. Dem müssen wir begegnen“, so Wirtschaftsförderer Markus Henkenmeier.

Stetig zunehmendes Pipeline-Volumen

Perspektivisch wird sich das Jenaer Büroflächenangebot rechnerisch erhöhen. Von den rund 74.170 Quadratmetern Pipelineflächen werden jedoch nur circa 18 Prozent vermietet – den Rest bauen Unternehmen für sich selbst. Der Büromarkt wird laut der Studie dadurch nur gering entlastet. Am Steinweg-Tower und in der Erweiterung des IT-paradieses entstehen Mietflächen in größerem Umfang. „Die Entwicklungen der letzten Jahre machen deutlich, welche Bedeutung aktives politisches und Investitionsfreundliches Handeln hat, um die Voraussetzungen für das wirtschaftlich notwendige Wachstum am Standort Jena weiter positiv zu gestalten“, so Professor Henn.

Wichtige Kennziffern 2018 im Überblick: