Montante de compensação ao abrigo da lei de reestruturação

Os proprietários de imóveis ou condomínios situados numa zona de reabilitação formalmente definida são obrigados a pagar um montante de compensação em dinheiro à cidade de Jena, após a conclusão das medidas de reabilitação, para financiar proporcionalmente a reabilitação.

As contribuições de compensação são a contribuição dos proprietários de imóveis para os custos totais das medidas de reabilitação. Não são os custos reais incorridos que devem ser reembolsados, mas apenas o aumento do valor fundiário da sua propriedade, determinado por um perito.

O n.o 2 do artigo 154.o do Código da Construção (BauGB) define o aumento do valor do terreno da seguinte forma

O aumento do valor fundiário da propriedade causado pela reabilitação consiste na diferença entre o valor fundiário que resultaria para a propriedade se a reabilitação não tivesse sido planeada nem realizada (valor inicial) e o valor fundiário que resulta para a propriedade em consequência da reorganização legal e efectiva da área de reabilitação formalmente definida (valor final).

O proprietário do imóvel não paga, portanto, o aumento de valor ocorrido desde o início da reabilitação, mas apenas a diferença entre o valor que o imóvel tem efetivamente no final da reabilitação e o valor que teria se não tivesse sido realizada qualquer reabilitação.

Existe uma lei especial de desenvolvimento urbano para o período de reabilitação em áreas de reabilitação formalmente designadas, de acordo com o Código de Construção Alemão. Os fundos públicos são utilizados para melhorar e remodelar significativamente áreas maiores com deficiências significativas de desenvolvimento urbano. Isto é feito, por exemplo, através da melhoria das infra-estruturas, do alargamento de ruas e praças, do esvaziamento de quarteirões demasiado densos e da demolição de edifícios degradados.

Estas medidas são financiadas principalmente através de fundos públicos e beneficiam tanto o público em geral como os proprietários de imóveis situados na zona a reabilitar. A modernização das zonas de reconversão pode aumentar o valor de mercado dos imóveis em questão.

No entanto, a designação de uma zona de reabilitação também traz outros benefícios, por exemplo, os proprietários de imóveis podem receber subsídios para certas medidas de modernização e solicitar benefícios fiscais.

A fim de garantir a igualdade de tratamento de todos os cidadãos, o legislador estipulou que os proprietários de imóveis na zona de reabilitação devem também contribuir para o financiamento da medida global.

A base jurídica para tal é o artigo 154.º do Código da Construção:

O proprietário de uma propriedade localizada na área de reabilitação formalmente definida deve pagar ao município um montante de compensação em dinheiro para financiar a reabilitação, que corresponde ao aumento do valor do terreno da sua propriedade causado pela reabilitação (Secção 154 (1) frase 1 BauGB).

Os valores em que se baseia o montante da perequação são determinados por um perito, em consulta com a comissão de peritos em valores imobiliários para a área do distrito de Saale-Holzland, do distrito de Saale-Orla e da cidade independente de Jena, cuja sede se situa no Gabinete Estatal de Gestão do Território e Geoinformação da Turíngia, em Pößneck, após uma avaliação exacta. O comité de peritos é uma instituição independente da cidade de Jena.

Durante a avaliação, os defeitos anteriores à reabilitação e as medidas tomadas para os corrigir são classificados e comparados num quadro de avaliação claramente estruturado. Em seguida, é utilizado um modelo de cálculo matemático-estatístico para determinar o correspondente aumento do valor do terreno relacionado com a reabilitação.

Este aumento do valor do terreno relacionado com a reabilitação constitui a base para a determinação do montante de compensação. O aumento do valor do terreno resulta da diferença entre o valor do terreno que a propriedade teria se a remodelação não tivesse sido efectuada (valor inicial) e o valor do terreno que resulta após a remodelação (valor final). Ambos os valores referem-se ao dia em que o processo de reabilitação é concluído e os estatutos de reabilitação são cancelados.

O montante da perequação refere-se apenas ao aumento do valor da propriedade em resultado da reabilitação. Os aumentos gerais, ou seja, cíclicos, do valor do terreno ou as reduções do valor do terreno não são tidos em conta.

Uma vez que as diferentes subzonas da zona de reabilitação beneficiaram frequentemente da reabilitação em diferentes graus, este facto é tido em conta no cálculo dos montantes de perequação, determinando sempre o montante com base na propriedade individual (localização, dimensão, etc.).

A pessoa responsável pelo pagamento é a pessoa que detém o título de propriedade de um imóvel situado na zona de reabilitação no momento da anulação dos estatutos de reabilitação, ou seja, a pessoa inscrita no registo predial nesse momento.

Os comproprietários são solidariamente responsáveis. Em caso de condomínio ou copropriedade, os respectivos proprietários só são responsáveis pelo pagamento na proporção da sua quota-parte de copropriedade (§ 154 (1) frase 2 BauGB).

A cidade de Jena deve cobrar um montante de indemnização aos proprietários. A cobrança não é discricionária. O legislador tornou-a obrigatória no Código da Construção.

Uma vez que o âmbito das medidas de reabilitação varia muito de zona para zona e o impacto no valor do terreno também difere em conformidade, não é possível dar uma resposta generalizada à questão dos encargos financeiros para uma propriedade de amostra. O montante da indemnização é sempre calculado individualmente para cada imóvel.

Também pode ser possível um reembolso antecipado do montante de compensação, o que está associado, entre outras coisas, a benefícios financeiros para o pagador subsequente.

A equipa de reabilitação urbana terá todo o prazer em responder a quaisquer perguntas relativas a um imóvel específico.

A base para a determinação do montante de compensação é o aumento do valor do terreno relacionado com a reabilitação. O aumento do valor dos edifícios situados no terreno não é tido em conta.

Os aumentos do valor do terreno que os proprietários tenham autorizado através das suas próprias despesas podem ser deduzidos do montante de compensação, se tiver sido celebrado um acordo correspondente com a cidade de Jena. Isto inclui, por exemplo, a demolição de edifícios ou a construção e modificação de instalações de desenvolvimento.

A elegibilidade das medidas auto-executadas pode ser discutida caso a caso, antes de a decisão de cobrança do montante de compensação ser emitida no âmbito da audiência.

A obrigação de pagar uma indemnização surge após a conclusão das medidas de reabilitação urbana, ou seja, após a anulação dos estatutos de reabilitação da zona em causa. Isto significa que, após a anulação, a cidade de Jena determina e cobra o montante de compensação através de um aviso. O montante de compensação determinado deve ser pago no prazo de um mês a contar da notificação da decisão (artigo 154.º, n.ºs 3 e 4, do BauGB).

Antes da determinação do montante de compensação, cada uma das partes obrigadas a pagar o montante de compensação tem a possibilidade de comentar e discutir as circunstâncias relevantes para a avaliação do seu imóvel e os montantes a cobrar, nos termos do artigo 155.º, n.º 1, do BauGB (audição).

Se não for razoável esperar que o proprietário cumpra a obrigação de pagamento com fundos próprios ou de terceiros, a cidade de Jena tem a opção de converter o montante da indemnização num empréstimo de reembolso.

Este empréstimo amortizável está sujeito a juros e deve ser garantido no registo predial (§ 154 (5) BauGB).

O proprietário apresenta um pedido escrito informal para o efeito após a receção da decisão.

Para as zonas de reconversão já anuladas, a libertação antecipada deixa de ser uma opção.

Para todas as zonas de reabilitaçãoexistentes , a cidade de Jena oferece aos proprietários de imóveis a possibilidade de pagarem voluntariamente o montante da indemnização antes da anulação dos estatutos de reabilitação, através de um contrato de direito público (acordo de resgate) (artigo 154.º, n.º 3, do BauGB).

Esta opção apresenta as seguintes vantagens, tanto para os proprietários como para a cidade:

• Um contrato de reabilitação cria uma segurança jurídica consensual e definitiva para ambas as partes. Os montantes de compensação deixam então de poder ser cobrados por notificação. Os pagamentos adicionais, mas também as reclamações, estão excluídos. Os imóveis podem então ser vendidos "livres de encargos de perequação".
• A nota de reorganização inscrita no registo predial é eliminada após o pagamento. As autorizações especiais exigidas pela lei de reabilitação, por exemplo, para contratos de compra e venda e hipotecas, deixam de ser necessárias.
• Os montantes de indemnização cobrados através de acordos de resgate podem ser utilizados para outras medidas elegíveis na zona de reabilitação, no âmbito da reabilitação em curso, melhorando assim a qualidade geral de vida e de habitação. Desta forma, os fundos permanecem na cidade e não têm de ser devolvidos ao Estado e ao Governo Federal após a liquidação.
• A carga administrativa é reduzida.
• As modalidades de pagamento (prestações, datas de pagamento) podem ser acordadas de forma flexível. Em contrapartida, o montante de compensação determinado por notificação após a anulação dos estatutos de reabilitação é devido um mês após a notificação da notificação - mesmo em caso de objeção.

Outra opção é a declaração de conclusão de imóveis individuais antes da conclusão da medida global. Se a propriedade em questão tiver sido desenvolvida de acordo com os objectivos e finalidades da reabilitação ou se o edifício tiver sido modernizado ou reparado, a reabilitação pode ser declarada concluída para a propriedade (§163 BauGB).

Neste caso, o proprietário recebe um aviso de desobrigação da reabilitação e um outro aviso de pagamento do montante de compensação.

Tal como no caso do procedimento de resgate, o aviso de reabilitação também é eliminado do registo predial antes da anulação dos estatutos. As propriedades podem então ser vendidas sem o pagamento do montante de compensação e o produto da venda pode ser investido na zona a reabilitar.

Em determinadas condições, os montantes de perequação podem ser reclamados para efeitos de imposto sobre o rendimento. O proprietário solicita à cidade de Jena um certificado de perequação ou de resgate ao abrigo da lei de reabilitação, que pode ser apresentado à repartição de finanças competente. A proporção dos custos a reconhecer é então determinada pela administração fiscal.

Pode obtermais informações gerais no portal de serviços. Informações pormenorizadas sobre este assunto podem ser obtidas junto de consultores fiscais e da repartição de finanças competente. As informações aqui fornecidas devem ser entendidas como informações de carácter geral.