Mieten

Der Mietvertrag ist eine bindende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, sofern sein Inhalt sich an geltendem Recht orientiert. Das Mietverhältnis kann sowohl für bestimmte als auch für unbestimmte Zeit geschlossen werden.

Wenn Sie eine Wohnung anmieten, sollten Sie auf einen schriftlichen Mietvertrag bestehen. Prüfen Sie den Vertrag gründlich ehe Sie ihn unterschreiben.

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Wohnung in einem geeigneten Zustand zu übergeben. Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die vereinbarte Miete regelmäßig und pünktlich zu zahlen und die Wohnung im ordentlichen Zustand zu halten.

Der Mietvertrag beschreibt die Lage und Größe der Wohnung sowie die Anzahl und Art ihrer Räume, auch der Kellerräume. Sowohl die Höhe der Grundmiete (auch Kaltmiete genannt) als auch die Höhe der zusätzlichen allgemeinen Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Wasser (zusammen Warmmiete genannt) ist im Vertrag festgelegt.

Der Mietvertrag regelt auch, wann Miete gezahlt werden muss, nämlich spätestens am dritten Werktag des Monats. Er schreibt auch vor, wann und wie der Mietvertrag gekündigt und die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben werden kann.

Einigungen zu Schönheitsreparaturen bzw. Instandhaltung der Wohnung werden ebenfalls im Mietvertrag festgesetzt.

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• Miete und Mietrecht
• Mietrechtsberatung

Die allgemeinen Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Wasser sind wichtige Bestandteile des Mietvertrages und werden als pauschalierte monatliche Vorauszahlungen im Mietvertrag ausgewiesen.

Zu den allgemeinen Betriebskosten gehören vor allem:

• Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgung
• Kaltwasser- und Abwasserkosten sowie das Niederschlagswasser
• Grundsteuer und Gebäudeversicherungen
• Kosten der Gebäude- und Straßenreinigung sowie Müllbeseitigung
• Kosten des Hausmeisters
• Kosten der Hausbeleuchtung, evtl. Aufzugkosten.

Die Kosten für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser sind abhängig vom Verbrauch. Deshalb erfolgt jährlich, in der Regel Anfang Januar, eine Ablesung der Wasserzähler und der Heizkostenverteiler sowie die Abrechnung der tatsächlichen Kosten. Wenn nötig, muss der Mieter hierfür Zugang zu seiner Wohnung gewähren.

Das Ergebnis dieser jährlichen Betriebskostenabrechnung ist ein Guthaben oder eine Nachforderung und wird dem Mieter während des laufenden Kalenderjahres für das abgerechnete Jahr mitgeteilt. Wenn Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind, reichen Sie Ihren Einwand dagegen innerhalb von 4 Wochen nach dem Erhalt der Abrechnung schriftlich beim Vermieter ein.

Die tatsächlichen Kosten der Unterkunft, einschließlich der Betriebs- und Heizkosten, werden also erst nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung ermittelt und festgestellt.

Bei besonders hoher oder niedriger Nachforderung können die monatlichen Vorauszahlungen für das nächste Jahr vom Vermieter angepasst werden, damit sehr hohe Nachforderungen in Zukunft vermieden werden.  Auch bei eintretender Energiepreissteigerung können unter Umständen die Vorauszahlungen seitens des Vermieters erhöht werden. Die beabsichtigte Erhöhung der Vorauszahlungen wird dem Mieter im Voraus schriftlich mitgeteilt.

Bei Bezug von sozialen Leistungen

Wenn Sie laut Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung leisten müssen, können Sie die Übernahme dieser Nachzahlung bei jenarbeit bzw. dem Fachdienst Soziales beantragen, sofern Sie Leistungen dieser Behörden beziehen.

Der formlose Antrag muss unverzüglich nach dem Erhalt der Betriebskostenabrechnung gestellt werden. Diesem ist eine Kopie der vollständigen Jahresabrechnung beizulegen. Auch für nicht mehr bestehenden Mietverhältnisse kann die Übernahme der Betriebskostennachforderung beantragt werden, wenn zu diesem Zeitpunkt noch Leistungen des ALG II bzw. Sozialhilfe bezogen werden.

Eine Betriebskostennachforderung wird nur ganz oder teilweise als Beihilfe oder Darlehen übernommen, wenn die Kosten nicht durch unwirtschaftliches Verbrauchsverhalten verursacht worden sind. Achten Sie deshalb beim Heizen sowie bei der Wassernutzung auf einen sparsamen Verbrauch.

Eine Gutschrift aus der Jahresbetriebskostenabrechnung muss ebenfalls unverzüglich jenarbeit beziehungsweise dem Fachdienst Soziales vorgelegt werden, da sie als Einkommen gilt und daher bei der Leistungsgewährung zu berücksichtigen ist.

In der Regel ist die Vereinbarung über eine Mietkaution Bestandteil des Mietvertrages. Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters. Sie dient zur Absicherung potentieller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, z. B. wegen Schadensersatzansprüchen, offenen Mietzahlungen und anderen.

Die Höhe der Kaution darf den Betrag von 2 bis 3 Kaltmieten nicht übersteigen. In Jena beträgt sie in der Regel 2 Kaltmieten. Die Kaution soll zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich in voller Höhe hinterlegt werden.

Sollten Sie dazu finanziell nicht in der Lage sein, ist eine Zahlung der Kaution in Raten nur nach vorheriger Vereinbarung mit dem Vermieter möglich. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen.

Die Mietkaution wird in der Regel auf einem Sparbuch des Mieters angelegt, das an den Vermieter verpfändet und übergeben wird.

Die Mietkaution soll dem Mieter in voller Höhe und verzinst zurückgezahlt werden, wenn während der Dauer des Mietverhältnisses von ihm keine Schäden verursacht wurden und kein Mietrückstand oder eine offene Forderung aus der Betriebskostenabrechnung vorliegt.

Ansonsten erfolgt eine Verrechnung der Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter mit der Mietkaution und ggf. nur eine anteilige Rückzahlung. Für die Rückgabe der Mietkaution hat der Vermieter in der Regel 3 bis 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses Zeit.

Wenn der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht, muss er eine Aufstellung der Ansprüche unter Angabe von Grund und Höhe erstellen. Wenn Sie nicht damit einverstanden sind, dass Sie die Kaution nicht (vollständig) zurück bekommen und Sie sich mit dem Vermieter nicht einigen können, können Sie Klage beim Amtsgericht Ihres Wohnorts zu erheben.

Um eine Wohnung zu mieten, die einer Wohngenossenschaft gehört, müssen Sie sich in die Genossenschaft einkaufen. Sie erwerben Anteile und werden so zum Stimmberechtigten, der in Wohnungsbelangen mitentscheiden darf. Die Höhe dieser Anteile ist bei den einzelnen Genossenschaften verschieden. Mit Ihrem Auszug werden Ihnen innerhalb eines Geschäftsjahres auch Ihre Anteilszahlungen zurück erstattet.

Sollten Sie staatliche Leistungen beziehen und Kaution oder Genossenschaftsanteile nicht aus eigenen Mitteln zahlen können, erkundigen Sie sich bei der für Sie zuständigen Behörde nach Finanzierungsmöglichkeiten.

Am vereinbarten Tag erfolgt die Übergabe der Wohnung an den Mieter. Bitte schauen Sie sich Ihre neue Wohnung genau an. Es wird ein sogenanntes Übergabeprotokoll ausgefüllt, in dem evtl. vorhandene Mängel festgehalten werden.

Die Art und Anzahl der Schlüssel, die an den Mieter ausgegeben werden, wird ebenfalls vermerkt. Außerdem werden die Zählerstände der Wasser- und Stromzähler sowie Heizkostenverteiler schriftlich festgehalten.

Das Übergabeprotokoll unterschreiben Sie und der Hausverwalter als Vertreter des Vermieters bzw. der Vermieter selbst. Sie erhalten eine Durchschrift.

Üblicherweise erteilen Sie als Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung zu Ihrem Konto oder bezahlen Ihre Miete per Dauerauftrag. So ist Ihre regelmäßige Mietzahlung gesichert. Eine Barzahlung ist nicht üblich.

Wenn Sie Empfänger von Leistungen von jenarbeit bzw. des Fachdienst Soziales sind, ist auf Ihren Wunsch auch eine direkte Überweisung der Miete an den Vermieter möglich. Ihren Wunsch müssen Sie der entsprechenden Behörde schriftlich mitteilen.

Wenn Sie Ihre neue Wohnung beziehen möchten, gilt es viel zu organisieren. Je nach Größe Ihres Haushalts können Sie den Umzug selbst gestalten, bspw. mit dem eigenen PKW oder dem eines Bekannten.

Sie benötigen ein größeres Auto? Mit dem entsprechenden Führerschein können Sie von verschiedenen Anbietern auch online einen Transporter mieten.

Vielleicht wollen Sie den Umzug auch komplett in andere Hände legen. In diesem Fall können Sie Kostenangebote von professionellen Umzugsfirmen einholen und finden so den passenden Anbieter.

Beachten Sie die Gelegenheiten zum Parken vor Ihrer bisherigen und der neuen Wohnung. Wenn Sie davon ausgehen können, dass die Parkmöglichkeiten begrenzt sind und Sie freien Platz brauchen, wenden Sie sich bitte an das Team verkehrsrechtliche Anordnungen und beantragen Haltverbot wegen Umzug.

Umzugskosten

Wenn Sie Ihre Umzugskosten bei einer Leistungsbehörde geltend machen wollen, müssen Sie die Übernahme von Mietkaution, Umzugskosten u.a. vor dem Mietvertragsabschluss getrennt beantragen. Die Anträge sollen schriftlich gestellt und ausreichend begründet werden.

Im Allgemeinen werden die Umzugskosten sowie die Mietkaution übernommen, wenn der Umzug erforderlich ist oder von jenarbeit bzw. vom Fachdienst Soziales veranlasst wurde und die Kosten der zukünftigen Wohnung angemessen sind.

In der Regel wird der Umzug als erforderlich anerkannt bei Aufnahme einer Erwerbstätigkeit außerhalb von Jena, bei Trennung von Ehepartnern oder bei massiver gesundheitlicher Gefährdung oder wegen unzumutbar beengter Wohnverhältnisse.

Grundsätzlich nicht erforderlich ist ein Umzug bei Erreichen der Volljährigkeit eines Kindes in der Bedarfsgemeinschaft, wegen schlechter Ausstattung der Wohnung oder wenn lediglich der Wunsch nach einer anderen Wohngegend besteht.

Die Umzugskosten werden für das Anmieten eines Fahrzeuges sowie für Umzugskartons übernommen.

Wenn der Umzug nicht eigenständig durchgeführt werden kann, bspw. infolge gesundheitlicher Einschränkungen, müssen jenarbeit bzw. dem Fachdienst Soziales mindestens 3 Umzugskostenvoranschläge von Umzugsfirmen vorgelegt werden. Die Kosten werden dann anhand des preisgünstigsten Angebots übernommen.

Nach dem Umzug

Nach Ihrem erfolgreichen Umzug müssen Sie Ihren neuen Wohnsitz umgehend beim Einwohnermeldeamt, in Jena beim Bürgerservice, angeben. Vereinbaren Sie dafür am besten schon vor dem geplanten Umzug einen termin für den 2-wöchigen Zeitraum nach dem Wohnungswechsel.

Es ist hilfreich, wenn Sie bei der Post einen Nachsendeauftrag veranlassen. Das gibt Ihnen Zeit, um weitere nötige Ummeldungen in die Wege zu leiten. Während Sie Ihre neue Adresse an relevante Stellen weitergeben, erreicht Sie die Post an Ihre vorige Anschrift auch in der neuen Wohnung.

Bitte melden Sie Ihren neuen Wohnsitz an relevante Behörden, Ihren Arbeitgeber, die Zulassungsstelle, die Krankenkasse, Rundfunkgebührenstelle und Versicherungen. Melden Sie den Wechsel auch Ihren Anbietern von Internet, Telefon und Energie.

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• Wohnung anmelden
• Wohnung ummelden

Sofort nach dem Einzug in die neue Wohnung müssen Sie sich bei den Stadtwerken Jena bzw. anderen Energieanbietern Ihrer Wahl anmelden und einen Versorgungsvertrag für Strom und, falls in der Wohnung vorhanden, auch für Gas abschließen.

Dazu kontaktieren Sie bitte den Anbieter Ihrer Wahl. Manchmal übernimmt das auch Ihr Vermieter für Sie, nachdem Sie den Mietvertrag unterschrieben haben.

Um Energie und damit Kosten zu sparen, beschaffen Sie Haushaltselektrogeräte der Energieeffizienzklasse AA oder A. Nutzen Sie Energiesparlampen. Sie sparen ebenfalls Kosten, wenn Sie Geräte mit großem Verbrauch wie Fernseher oder Computer vor dem Schlafengehen oder längerer Abwesenheit vom Netz trennen.

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben aller Mitbewohner des Hauses. Sie gilt für alle und enthält Ihre Rechte und Pflichten. Bitte beachten Sie unbedingt die Regelungen Ihrer Hausordnung. Dies ist ein allgemein gültiger Rahmen, der bei verschiedenen Vermietern individuell abweichen kann.

Die Hausordnung regelt folgende Aspekte des Wohnens und Mietens:

1. Lärm: Vermeiden Sie unnötige Lärmbelästigung. Während der Mittagsruhe ist Lärm verboten.
2. Sicherheit: Schließen Sie Haustüren und Kellereingänge hinter sich und halten Sie Flucht- und Rettungswege frei.
3. Reinigung: Reinigen Sie Treppen und Flure entsprechend dem Reinigungsplan und nutzen Sie die Möglichkeiten zur Trennung der Abfallarten (siehe Versorgungsunternehmen).
4. Lüften: Beachten Sie die Empfehlungen zum Lüften der Wohnung, um Nässe und Schimmelbildung zu vermeiden.
5. Fahrzeuge: Beachten Sie die Regelungen zum Abstellen von Fahrrädern und Fahrzeugen.
6. Haustierhaltung: Informieren Sie sich über die Regelungen zur Anschaffung und Haltung von Haustieren.

Haustierhaltung

Wenn im Mietvertrag hinsichtlich der Tierhaltung nichts vereinbart ist, darf der Mieter Kleintiere auch ohne Erlaubnis des Vermieters anschaffen, für die größeren Tiere muss er eine Genehmigung vom Vermieter einholen. Im Mietvertrag kann auch vereinbart werden, dass die Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf.

Dem Mieter darf die Haltung von Haustieren nicht generell verboten werden, allerdings kann ihm die Haltung von Hunden und Katzen ausdrücklich untersagt werden. In diesem Fall dürfen nur kleine Tiere wie Zierfische, Hamster, Mäuse oder Wellensittiche gehalten werden.

Ein Ausnahmefall ist die Haltung eines Blindenhundes bei enstprechendem Bedarf. Diese ist immer gestattet.

Wenn die Tiere die anderen Mieter erheblich stören, kann eine Tierhaltungsgenehmigung widerrufen werden. Der Vermieter darf bspw. die Genehmigung für einen Hund, der täglich ununterbrochen bellt, zurückziehen.

Mängel wie z. B. Schimmelbefall oder eine nicht funktionierende Heizung sollten dem Vermieter möglichst schriftlich gemeldet werden. Schäden sind vom Vermieter in angemessener Frist zu beseitigen.

Wenn der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist und dieser Mangel kurzfristig nicht zu beseitigen ist, hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung.

Schimmel ist ein Mangel wie jeder andere. Er kann aber auch durch falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters entstehen. Die Schimmelbildung berechtigt den Mieter nicht zur fristlosen Kündigung des Vertrages.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind gesetzlich und vertraglich geregelte Arbeiten, die dazu dienen sollen, die Abnutzung der Wohnung aufgrund des normalen Gebrauchs auszugleichen.

Zu den Schönheitsreparaturen, die während der Nutzung von den Mietern auszuführen sind, gehören unter anderem das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, die Instandhaltung der Fußböden, der Innentüren sowie der Fenster und der Wohnungstür von innen.

Die Mieter sollen während des Mietverhältnisses diese Reparaturen insbesondere bei starker Abnutzung der Wohnung auf eigene Kosten und fachgerecht ausführen.

Sie tragen auch die Kosten der kleinen Instandhaltungsleistungen, also für die Beseitigung von Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas sowie an Heizeinrichtungen und an Fenster- und Türverschlüssen.

Bei Ende des Mietverhältnisses müssen die Mieter alle erforderlichen Reparaturen ausführen, um wesentliche Abnutzung bzw. Beschädigung der Wohnung auszugleichen oder zu beheben.

Dagegen darf der Vermieter nicht verlangen, dass bei Auszug prinzipiell neu renoviert werden oder in einer bestimmten Farbe gestrichen werden muss. Normale und sachgemäße Abnutzungserscheinungen wie leichte Kratzer, Lauf- und Stellspuren, die nicht auf grobe Fahrlässigkeit zurückzuführen sind, müssen nicht vom Mieter beseitigt werden.

Der Vermieter ist berechtigt, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die zur Erhaltung bzw. zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser u. A. dienen.

Der Mieter muss solche Maßnahmen dulden, wenn sie für ihn, seine Familienmitglieder oder Haushaltsangehörigen keine Härte bedeuten. Nach den abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter berechtigt, die Monatsmiete in einem gesetzlich geregelten Umfang zu erhöhen.

Außerdem darf ein Vermieter innerhalb der gesetzlichen Bestimmungen Mieterhöhungen wegen allgemein gesteigerter Betriebskosten oder zwecks Anpassung an den aktuellen Mietspiegel vornehmen.

Darüber werden die Mieter im Voraus schriftlich informiert. Im Fall einer Mieterhöhung haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Das Mietverhältnis kann vom Mieter ordentlich und fristgerecht beendet werden. Die Kündigung muss dann dem Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats vorliegen.

Weil bei der Kündigung nicht das Datum der Absendung, sondern das Eingangsdatum relevant ist, empfiehlt sich, die Kündigung als Einschreiben mit Rückschein abzusenden. Sie können sie auch persönlich abgeben und sich die Abgabe auf einer Kopie bestätigen zu lassen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens zum Übergabetermin, muss der Mieter die Wohnung vollständig beräumen und ihren ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Bauliche Veränderungen, die im Laufe des Mietverhältnisses eigenständig vorgenommen wurden, müssen entfernt werden (z. B. Zwischenwände).

Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigen Gründen das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, vor allem wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug ist und die Höhe des Zahlungsrückstandes 2 Monatsmieten beträgt. Die Monatsmiete schließt hier auch monatliche Nebenkostenvorauszahlungen ein.

Der Vermieter wird das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzt oder sich allgemein vertragswidrig verhält und dadurch Rechte des Vermieters oder das Zusammenleben der Mitbewohner im erheblichen Maße gestört werden.

Dazu zählen z. B. Beschädigung der Wohnung, Ruhestörung durch Lärm und Ähnliches.