Panorama do ordenamento do território urbano
O planeamento do uso do solo urbano é o instrumento de planeamento mais importante para controlar o desenvolvimento urbano dos municípios na Alemanha. O ordenamento do território urbano é efectuado em duas fases, que estão regulamentadas de forma exaustiva no Código Federal da Construção (BauGB).
Na primeira fase, é elaborado o plano de utilização do solo (plano preparatório de utilização do solo urbano) para toda a área municipal. Este plano representa os objectivos gerais de ordenamento do território e de desenvolvimento de um município e é constantemente atualizado através de procedimentos de alteração. A partir dele, é possível delinear o tipo de utilização do solo resultante do desenvolvimento urbano previsto.
Com base nele, são elaborados planos de ordenamento (planos de ordenamento vinculativos), que determinam, de forma pormenorizada e vinculativa, a estrutura e outras utilizações do solo em áreas municipais individuais.
Plano de ordenamento do território (plano preparatório de ordenamento do território)
O plano de utilização dos solos (FNP) da cidade de Jena, na versão de setembro de 2005, está em vigor desde 9 de março de 2006. Para mais informações sobre o plano de utilização dos solos da cidade de Jena, consultar aqui.
Planos de ordenamento (planos vinculativos de utilização dos solos)
Um plano de ordenamento é emitido como uma portaria legal e regula as possíveis utilizações de todas as propriedades no âmbito desse plano de ordenamento. Por exemplo, estipula se e em que medida uma propriedade pode ser construída.
O plano de desenvolvimento também pode estipular que não é possível qualquer desenvolvimento porque está planeada uma área verde, um parque infantil, uma estrada ou algo semelhante. O conteúdo possível de um plano de ordenamento está definido na Secção 9 do Código de Construção Alemão (BauGB).
Os regulamentos do plano de ordenamento são geralmente desenvolvidos a partir das especificações do plano de ocupação do solo e concretizam as actividades de planeamento urbano do município. O plano de ordenamento contém, portanto, as disposições juridicamente vinculativas para a organização do desenvolvimento urbano.
Tipos de planos de desenvolvimento
Plano de desenvolvimento simples
Existe um plano de ordenamento simples quando não estão preenchidos os requisitos de um plano de ordenamento qualificado ou de um plano de ordenamento relacionado com o projeto. Em princípio, estes não regulam de forma conclusiva a admissibilidade de projectos de construção ao abrigo da legislação relativa ao planeamento da construção. A avaliação da situação ou do projeto de construção para o qual falta a disposição é realizada de acordo com o § 34 do BauGB (se na zona interior) ou com o § 35 do BauGB (se na zona exterior). O desenvolvimento na vizinhança imediata é, portanto, utilizado para a provisão em falta.
Plano de desenvolvimento qualificado
Existe um plano de ordenamento qualificado se o plano de ordenamento contiver, pelo menos, as seguintes disposições
- o tipo e a extensão da utilização dos edifícios,
- as áreas de terreno que podem ser construídas e
- as zonas de tráfego local
contém. Se um terreno para construção se situar no âmbito de um plano de ordenamento qualificado, é permitido um projeto de construção ao abrigo da legislação de ordenamento, se este não contrariar as disposições do plano de ordenamento e se o desenvolvimento for garantido.
Plano de desenvolvimento relacionado com o projeto
Os planos de urbanização relacionados com projectos podem ser elaborados pelos municípios com base num projeto e num plano de urbanização acordados entre um promotor (privado) e o município. A condição prévia é que o promotor esteja disposto e seja capaz de realizar o projeto e as medidas de desenvolvimento e se comprometa a implementar as medidas num acordo de implementação.
O pedido para a elaboração de um plano de desenvolvimento relacionado com o projeto está disponível em Downloads.
Procedimento para a elaboração de um plano de ordenamento do território urbano no âmbito do procedimento normalizado
Início do procedimento
A iniciativa de elaborar um plano de ordenamento do território urbano parte da administração, dos políticos, dos investidores ou dos cidadãos. Não existe qualquer direito à elaboração de planos de ordenamento do território urbano e este não pode ser estabelecido por contrato (§ 1 (3) BauGB).
A câmara municipal ou a comissão de peritos responsável (em Jena, a comissão de desenvolvimento urbano e ambiente) determina, em primeiro lugar, a necessidade de um plano de desenvolvimento / plano de desenvolvimento relacionado com o projeto através de uma resolução de início (também conhecida como resolução de constituição), de acordo com o artigo 2.º, n.º 1, da BauGB.
Elaboração do anteprojeto
Após a decisão de iniciar o plano de desenvolvimento, o departamento especializado relevante - frequentemente em colaboração com um gabinete de planeamento - prepara alternativas de planeamento ou anteprojectos do plano de desenvolvimento. Uma vez disponíveis, a administração costuma informar o público (§ 3 (1) BauGB) e os organismos públicos (§ 4 (1) BauGB) numa fase inicial.
O objetivo da informação precoce é dar a conhecer os objectivos e finalidades do planeamento, bem como as alternativas possíveis, para que as preocupações, sugestões de melhoria e ideias possam ser incluídas no projeto. Neste contexto, são frequentemente feitos convites para um evento de informação em que o estado do planeamento pode ser discutido publicamente com representantes da administração e políticos. As autoridades, as associações e outros serviços especializados são envolvidos de forma independente.
Preparação do projeto
Tendo em conta os resultados da participação inicial do público e das autoridades, a administração prepara um projeto de plano que concretiza os planos e contém especificações mais concretas.
O comité de desenvolvimento urbano (consulta preliminar) e o conselho municipal devem aprovar o projeto de plano de desenvolvimento e decidir sobre a sua exposição pública por um período de um mês, mas durante pelo menos 30 dias, ou por um período mais longo, se houver uma razão importante (secção 3 (2) do BauGB). O local e a duração desta exposição pública devem ser publicitados localmente com, pelo menos, uma semana de antecedência.
Durante a exposição pública, podem ser novamente apresentadas observações sobre o planeamento, às quais todos os cidadãos têm direito, mesmo que não sejam diretamente afectados pelo planeamento. Simultaneamente, as autoridades, as organizações e os chamados organismos de interesse público afectados são notificados da apresentação pública do projeto e convidados a comentar se forem afectados.
Decisão sobre a apreciação e a adoção do plano de desenvolvimento
As observações recebidas são processadas pela administração e apresentadas ao conselho municipal para decisão. O conselho deve então ponderar equitativamente as preocupações (interesses) públicas e privadas (artigo 1.º, n.º 7, do BauGB) e decidir se as toma em consideração ou se as rejeita (artigo 3.º, n.º 2, do BauGB). Os autores das observações devem ser informados do resultado da decisão.
Se o exame das observações conduzir a alterações significativas, deve ser elaborado um novo projeto e efectuada uma nova publicação (§ 4a (3) BauGB).
Se as observações forem irrelevantes para o planeamento e não conduzirem a alterações significativas do plano, o procedimento prossegue e o plano de ordenamento do território urbano é finalizado com a resolução de adoção dos estatutos (artigo 10.o do BauGB).
Força jurídica
O plano de ordenamento entra em vigor com o anúncio da deliberação sobre os estatutos (§ 10 (3) BauGB).
Os planos de ordenamento juridicamente vinculativos podem ser consultados por qualquer pessoa, em qualquer altura, nos serviços especializados competentes, juntamente com a respectiva exposição de motivos.
Oportunidades de participação
No âmbito do processo de elaboração dos planos de ordenamento, há geralmente duas fases para a apresentação de sugestões, comentários e opiniões:
1. Participação pública inicial (§ 3 (1) BauGB)
Na primeira fase da participação pública, os cidadãos são informados o mais cedo possível sobre as intenções de planeamento. O tema da informação são os objectivos gerais e as finalidades do planeamento, as possíveis alternativas de planeamento que podem ser consideradas para a remodelação ou desenvolvimento da área de planeamento, bem como os efeitos esperados do planeamento.
Para este efeito, os planos são geralmente expostos ao público. Durante o período de exposição pública, qualquer pessoa tem a oportunidade de comentar os planos. Tendo em conta os resultados desta participação pública precoce, o serviço especializado responsável prepara um projeto para o procedimento de planeamento posterior. O método de informação prévia deve ser anunciado, pelo menos, no jornal oficial.
2ª exposição pública (Secção 3 (2) BauGB)
Na segunda fase da participação pública, o projeto de plano acordado, no qual foram incorporados os resultados da participação pública inicial, incluindo a justificação do plano, é exposto ao público durante um período de um mês (ou mais). O local e a duração desta exposição pública serão publicados no jornal oficial com, pelo menos, uma semana de antecedência. As informações correspondentes estão igualmente disponíveis na Internet. Durante o período de exposição pública, qualquer pessoa pode apresentar sugestões e pedidos de alteração dos projectos. Pode fazê-lo por carta, correio eletrónico ou comentários verbais, que podem ser registados no local.
A administração avalia as sugestões recebidas, elabora a avaliação e submete-a ao conselho municipal para decisão. O Conselho Municipal pondera os interesses públicos e privados entre si e decide se os toma em consideração ou os rejeita. Os proponentes são informados por escrito do resultado da decisão da Câmara Municipal.
Pode consultar os concursos públicos em curso aqui.