Leerstand steigt leicht und Mieten ebenso

Neuer Büromarktbericht Jena erschienen: Multiple Krisen und Transformationen

Trotz aller wirtschaftlichen und geopolitischen Herausforderungen in 2022 erweist sich der Büroflächenmarkt der Lichtstadt Jena als stabil. Zu diesem Ergebnis kommt der achte Büromarktbericht der Wirtschaftsförderung Jena (JenaWirtschaft), der in Kooperation mit dem Dezernat für Stadtentwicklung und Umwelt sowie dem Arbeitskreis „Büromarkt Jena“ herausgegeben wird. Laut Bericht kennzeichnen Reaktionen auf die im Wandel befindliche Arbeitswelt, wirtschaftliche Unsicherheiten sowie standortspezifische Faktoren das Marktgeschehen. Konkret heißt das: es wurden weniger und kleinere Flächen vermarktet und der Leerstand stieg um 0,4 Prozentpunkte auf 1,7 Prozent leicht an. Die jeweilige Mikrolage eines Objekts – also wo genau eine Immobilie im Stadtgebiet steht – wird immer wichtiger. Insgesamt stieg der Büroflächenbestand der Lichtstadt auf fast 750.000 Quadratmeter an. Besonders Unternehmen aus dem Bereich wissenschaftliche und technische Dienstleistungen fragen Flächen nach, prägen so den Markt und bleiben damit Wirtschaftsmotoren der Stadt.

Multiple Krisen fordern Markt heraus

JenaWirtschaft-Projektleiter Patrick Werner, der den Bericht erstellt hat, fasst die Studie so zusammen:

„Die Akteure am gewerblichen Immobilienmarkt müssen wie schon im Vorjahr durch unsichere Fahrwasser manövrieren. Hohe Bau- und Energiekosten, der Krieg in der ukraine, die eher schlechte weltwirtschaftliche Lage sowie die Zinswende hemmen die konjunkturellen Aussichten auch im Binnenmarkt“.

Zusätzlich bremse die begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Objekte den Markt aus, woran auch der moderat gestiegene Leerstand nichts ändere. Unternehmen haben insbesondere sogenannten ‚Schattenleerstand‘ abgebaut, um Kosten zu sparen. Das heißt, es wurden Flächen an den Markt gebracht, die als Wachstumsreserve dienten.

Weniger Flächenumsatz, höhere Mieten, leicht steigender Leerstand

Laut Bericht verlagerte sich die Nachfrage im Jahr 2022 in Richtung kleinerer Flächen bis 250 Quadratmetern, die flexibler und kosteneffizienter sind. Dadurch falle auch der Flächenumsatz des letzten Jahres mit 15.170 Quadratmetern vergleichsweise niedrig aus. Die Zahlungsbereitschaft einzelner Branchen, beispielsweise aus der Digitalwirtschaft, bleibe hingegen ungebrochen hoch. Die Spitzenmiete im Büromarkt des letzten Jahres lag bei 16 Euro pro Quadratmater – rund 3 Euro mehr als noch in 2021. Allgemein stieg die Durchschnittsmiete auf 10,60 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreisspanne reduzierte sich leicht.

Knapper Spielraum und Transformation von Büros

Und wie geht es für den Jenaer Büromarkt weiter?

„Perspektivisch wird der Wettbewerbsdruck um attraktive Flächen weiter anhalten, da geeignete Bestandsflächen knapper werden, Neubauflächen mehrheitlich für die eigene Nutzung entstehen und sich gleichzeitig der Verhandlungsspielraum vieler Akteur:innen verkleinert“,

so Patrick Werner. Daher komme es im Vergleich zu den letzten Jahren mehr denn je auf das „Gesamtpaket“ an. Laut des neuen Berichts wirkt sich auch die verändernde Arbeitswelt zunehmend auf Angebot und Nachfrage von Büroimmobilien aus. Hybrides Arbeiten sei mittlerweile Standard – daher benötigen viele Unternehmen laut Werner weniger klassische Büroarbeitsplätze. Dafür sprechen der Rückgang von Büroflächenumsätzen mit mehr als 500 Quadratmetern und längere Vermarktungszeiten insgesamt. Gleichzeitig steigen aber die Ansprüche an die Arbeitsbedingungen der Mitarbeitenden.

„Die ideale Fläche soll sowohl hochgradig individualisierbar sein als auch die Kosten- und Lagesensibilität der Mieter:innen berücksichtigen“,

so Werner. Wichtig bleibe der Arbeitsplatz als Ort der Begegnung und des Miteinanders. Während also die Anzahl der Schreibtische sinkt, steigt der Anteil an Kommunikations- sowie Sozialräumen an.

Nachhaltigkeit bleibt Trend und Anforderung

Ökologische Nachhaltigkeit bleibt darüber hinaus sowohl wichtiger Trend und Anforderung an die Immobilien durch potentielle Mieter:innen zugleich. Dadurch polarisiert sich der Markt: Zum einen verschärft sich der Wettbewerb um betriebsgünstige Objekte, die den rechtlichen und ökologischen Anforderungen entsprechen. Zum anderen besteht die Herausforderung, dass Bestandsimmobilien, die nicht diesen nachhaltigen Kriterien entsprechen, dauerhaft abgewertet werden.

Robuste Resilienz

„Viele Jenaer Unternehmen haben in den vergangenen Monaten und Jahren gelernt, mit multiplen Krisen umzugehen. Diese Resilienz stützt zugleich den Jenaer Büromarkt, der allen Herausforderungen und der eingetrübten Prognose für das laufende Geschäftsjahr zum Trotz in den kommenden Jahren mit Projekten in allen Büromarktzonen der Stadt aufwarten kann. Viele Weichen sind gestellt, um den Standort Jena zukunftsfähig weiterzuentwickeln, aber es braucht weiterhin kluge Ansätze, Kooperationen und Projekte, um Potenziale zu erkennen und vollumfänglich zu heben,“

fasst JenaWirtschaft-Prokurist Markus Henkenmeier zusammen.

Wichtige Kennziffern des Büromarktberichts 2023 im Überblick:

Hinweis: Die Zahlen beziehen sich auf 2022. Der Büromarktbericht erhebt und analysiert die Jahresdaten aus dem zurückliegenden Jahr.